Деньги дороже договора

Может ли хозяин нежилого помещения произвольно изменять ставки аренды?

В наше адвокатское бюро обратился клиент, который планировал заключить договор аренды нежилого помещения на длительный срок. Он как арендатор настаивал на исключении из договора ссылки на возможность пересмотра арендной платы в течение всего срока действия договора. Владелец стоял на своем.

Как быть арендатору в сложившейся ситуации?

В связи с тем, что договор аренды нежилых помещений является возмездным (п. 1 ст. 606 ГК РФ), основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование и владение арендованным помещением (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, отсутствие которого может повлечь признание договора аренды незаключенным (ст. 432 ГК РФ). В то же время отсутствие в арендном договоре указания о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы никаких последствий не влечет. В этом случае считается, что стороны установили такой порядок, условия и сроки внесения арендной платы, которые обычно применяются при аренде аналогичных нежилых помещений в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Тем не менее вопрос о пересмотре размера арендной платы вызывает наибольшие сложности. Анализ законодательства и действующей судебной практики свидетельствует о том, что существует необходимость предусмотреть в договоре возможность изменения размера арендной платы.

Учитывая нюансы российской экономики, законодатели предусмотрели возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Причем это относится как к нежилым помещениям, находящимся в собственности государства и сдающимся в аренду, так и к коммерческим зданиям и сооружениям.

В отношении государственной нежилой площади определена необходимость предусмотреть в договоре аренды обязательный пересмотр арендной платы. В частности, Постановлением правительства Москвы от 15 апреля 2003 г. № 251-ППутвержден примерный договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города. В нем прямо зафиксировано: арендная плата должна ежегодно пересматриваться и пересчитываться.

В связи с тем, что аренда коммерческой нежилой площади подчиняется законам рыночных отношений, законодатель указывает лишь на возможность предусмотреть в договоре изменение арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Регулируя рыночные отношения сторон договора аренды, законодатель с учетом возможности изменения экономической ситуации предлагает предусмотреть в договоре аренды максимальную прозрачность и ясность создающихся арендных отношений. Для этого, в частности, предусмотрено право арендатора при определенных условиях даже требовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Это подтверждается и смыслом главы 29 ГК РФ, предусматривающей возможность изменения заключенных договоров. Так, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является одним из оснований для его изменения (п. 1 ст. 651 ГК РФ), т.е. по существу речь идет о возможности изменения размера арендной платы.