Куда дввижется налог на недвижимость

В 1995 г. мной построен частный дом. По оценке БТИ его стоимость составила тогда 306 809 880 неденоминированных рублей, налог взимался в размере 0,1% от стоимости дома. Почему-то на 1 января 2000 г. стоимость дома по оценке БТИ стала уже 561 596 деноминированных рублей (реконструкции в доме не было), а налог увеличился до 0,3%.

Законно ли провели переоценку дома в большую сторону, ведь это повлекло увеличение налога более чем в 3 раза?

С 2000 г. налог на недвижимость увеличивается в 20 раз. Как этот налог будет взиматься с людей, которые не способны его оплатить; с тех, кто продал свою квартиру и на эти деньги купил новую; с очередников, получивших квартиры в новостройках? Получат ли льготы по оплате этого налога военнослужащие? Если можно, расскажите подробнее об этом налоге.

В прошлом году были рассмотрены основные изменения, внесенные в Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г. N 2003—1 (далее — Закон). С тех пор была переработана и Инструкция МНС РФ, регулирующая порядок исчисления и уплаты этих налогов: теперь она называется «Инструкция по применению Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 2 ноября 1999 г. N 54 (см. «ДА» N 8 за 2000 г.).

Напомню, что налогом облагаются находящиеся в собственности жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и другие строения, помещения и сооружения. К налогооблагаемому имуществу также относятся водно-воздушные транспортные средства (самолеты, яхты, катера и т.п.). В «ДА» N 17 за 1999 г. вопрос налогообложения этих транспортных средств подробно освещался, поэтому сосредоточим наше внимание на налогах с недвижимого имущества.

Основным отличием нового законодательства является изменение налоговых ставок. Если раньше ставка налога была единой — 0,1% от стоимости строения, то в 2000 году представительные органы местного самоуправления будут определять эту ставку в рамках Закона.

Многих читателей интересует, как производится оценка их квартир (строений, сооружений) с целью налогообложения. Некоторые из них считают, что для такой оценки необходимо посещение оцениваемой квартиры оценщиком. Это мнение ошибочно. В соответствии с Законом стоимость квартир (строений, помещений) определяется только органами технической инвентаризации — БТИ (в предыдущей редакции Закона оценка допускалась также органами страхования).

Базой для исчисления налога является так называемая инвентаризационная стоимость. Она рассчитывается по эмпирической формуле, среди значений которой имеется и такое, как восстановительная стоимость. При исчислении инвентаризационной стоимости учитываются износ, изменение цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Для расчета используются показатели, взятые из некоторых нормативных документов Госстроя РФ: Правил оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53—86), Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения и т.п. Восстановительная стоимость исчисляется в соответствии с требованиями Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Таким образом, стоимость вашей квартиры, дома или дачи зависит от года постройки (амортизации), объема помещения, стоимости строительных материалов и рабочей силы на дату оценки и года постройки. Инвентаризационная стоимость квартиры во вновь возведенном доме приравнивается к ее номинальной стоимости на дату принятия его в эксплуатацию.

Теоретически инвентаризационная стоимость квартиры (строения) может с годами падать, оставаться неизменной или расти — все зависит от уровня цен, зарплаты и инфляции. Однако практическое состояние экономики в стране не внушает особого оптимизма: стоимость строений несмотря на их износ год от года растет.

В связи с этим интересно приведенное выше письмо читателя, который 1995 г. построил дом. Дом тогда был оценен БТИ в 306 809 880 неденоминированных рублей, а в 2000 году этот дом был оценен уже в 561 596 деноминированных рублей.

Рост стоимости строений и помещений по оценке БТИ наблюдается по всей стране. Причина — инфляция и особенно дефолт 1998 г. Согласитесь, что квартира, купленная в 1995 г. за 30 000 долларов и проданная в 2000 г. за ту же сумму в долларах, в рублях будет стоить в 5—6 раз дороже. Вот такая арифметика…

Но вернемся к налогам на имущество. Как рассчитать налог? Совсем не сложно. Для этого нужно инвентаризационную стоимость вашего строения, помещения умножить на установленный органами представительной власти местного самоуправления процент налоговой ставки.

Заметим, что местные власти могут принять для первой категории квартир (стоимость до 300 000 руб.) размер ставки налога в 0%. В этом случае владельцы таких квартир вообще будут освобождены от налога. Для владельцев же дорогих квартир налог может быть увеличен в 3 раза, а может — и в 20 раз.

Однако твердо утверждать, что налог на недвижимость увеличен в 20 раз, как это делает автор второго письма, нельзя. При стоимости квартиры в 500 001 руб. налог может, конечно, составить 10 000 рублей, но может и 1 500 рублей — органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно (см.таблицу ставок). При этом они принимают во внимание инвентаризационную стоимость строения, из какого материала оно сооружено, как используется (для жилья или хозяйственных нужд) и т.п.

Есть в Законе еще одно новшество, о котором необходимо сказать. Раньше каждый объект (строение, помещение, квартира, гараж и т.п.) облагался налогом отдельно. Например, если вы имеете более одной квартиры в одном городе, то налог начислялся на каждую квартиру отдельно. Теперь инвентаризационная стоимость квартир будет суммироваться и с этой суммарной стоимости исчисляться общий налог. Исключение составляют случаи, когда налогооблагаемая собственность (квартира, дача) находится на разных территориях, где действуют разные ставки налогов — тогда налогообложение осуществляется по-старому.

Налог должен исчисляться в инспекции по месту нахождения помещения-строения. Налоговое уведомление на уплату исчисленного налога высылается владельцу по месту нахождения собственности, если оно совпадает с местом жительства владельца (налогоплательщика). Для тех, кто проживает в городе, но при этом имеет недвижимость в сельской местности (дачу, дом), действует несколько иной прядок: налоговое уведомление для них об уплате налога с этой недвижимости будет пересылаться в налоговую инспекцию по месту проживания, а уже оттуда — непосредственно налогоплательщику.

В налоговом уведомлении указываются название налога, его сумма и сроки уплаты.

Важным уточнением в Законе является определение даты начала налогообложения строения-помещения. Налог на приобретенную квартиру (строение) уплачивается с даты вступления налогоплательщика в право собственности, т.е. с даты регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе, а на построенный дом, дачу, гараж или пристройку к нему — в следующем году за их возведением. Члены ЖСК уплачивают налог на квартиру после полной выплаты пая и ввода дома в эксплуатацию.

В части предоставления льгот изменения произошли в сторону их увеличения — теперь категорий льготников более 50. Перечислить их не представляется возможным, поэтому тем, кого данный вопрос интересует, советую обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства: там объяснят, какие документы необходимо представить, чтобы получить ту или иную льготу.

В заключение несколько слов об ответственности за неуплату налога. При нарушении сроков его уплаты за каждый день просрочки взимается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Так что лучше платить налог во-время. Тем более что за неуплату может быть начислен еще и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.