Налог и залог

Помимо имущественного налогового вычета в размере расходов, произведенных на новое строительство или приобретение жилья, НК РФ предусмотрен также вычет в сумме, направленной на погашение процентов по кредиту, взятому налогоплательщиком в указанных целях. Но право на вычет этих процентов, по мнению автора статьи, налогоплательщик имеет не всегда.

Налоговый кодекс РФ в ст. 220 представляет налогоплательщику при установлении размера налоговой базы право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Размер этой суммы ограничен 600 000 рублей.

Если брать идеальные расчеты, то для того чтобы гражданин мог воспользоваться данной льготой в полной мере за один год, его заработная плата (если она единственный доход) должна составлять не менее 600 000 рублей в год или 50 000 в месяц (600 000 : 12). Цифры для большинства наших соотечественников, прямо скажем, нереальные. Однако НК РФ предусмотрено, что если имущественный налоговый вычет не может быть использован в налоговом периоде полностью, его остаток можно перенести на последующие налоговые периоды до полного его использования. Получается, что при доходе налогоплательщика в 25 000 рублей в месяц период исчерпания им налогового вычета займет 2 года, в 12 500 рублей — 4, а при более реальных в начале 2000-х годов для большинства россиян 6 250 рублях длительность данного периода составит 8 лет.

Вопрос о возможности получения указанной льготы покупателем жилья решается налоговой инспекцией по месту его регистрации (прописки) при наличии соответствующего заявления, справок о доходах и документов, удостоверяющих факты и размеры понесенных расходов, в также право собственности данного налогоплательщика на приобретенный объект недвижимости. При обоснованности требований налогоплательщик вправе рассчитывать на возвращение налога, уплаченного с сумм, затраченных на строительство или приобретение жилья, что при ставке подоходного налога, равной 13%, составляет 78 000 рублей.

Статьей 220 НК РФ установлено существенное дополнение к рассматриваемому имущественному вычету: в ограниченную 600 000 рублей сумму не включаются процентные выплаты по ипотечным кредитам, полученным с упомянутыми целями, — они подлежат вычету из налоговой базы налогоплательщика сверх указанного лимита. Заметим, что в Кодексе речь идет именно об ипотечных кредитах. Ипотека — это залог недвижимого имущества, следовательно, в целях уменьшения налоговой базы обеспечением по кредиту на строительство или приобретение жилья должна выступать недвижимая собственность. А как часто происходит на практике?

Предположим, заинтересовавшийся конкретным строящимся домом гражданин принял решение заключить с его застройщиком (генеральным инвестором) договор о переходе (уступке) права требования на будущую квартиру в доме и оплатить данный договор за счет заемных средств. А выдавший эти средства банк посчитал возможным обеспечить их возвратность при помощи оформления в залог права требования квартиры, которая будет построена.

Итак, договор полностью проплачен. Собственно ссуда и проценты по ней начинают погашаться заемщиком еще до окончания строительства и вступления в права собственника. После же возведения дома и оформления права собственности приобретателя-заемщика на квартиру выплата непогашенной части кредита начинает обеспечиваться ипотекой — обременением в пользу банка-кредитора.

Все ли выплаченные приобретателем квартиры проценты по кредиту должны быть ему в этой ситуации компенсированы соответствующим образом? Если исходить из НК РФ, то процентные выплаты до введения здания в эксплуатацию никак не могут быть вычтены из налогооблагаемой базы приобретателя, и вот почему.

В п. 2 ст. 220 НК РФ четко сказано, что налогоплательщик получает вычет в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банке РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Кредит же, который взял приобретатель жилья в описанном выше случае, не являлся ипотечным — ведь очевидно, что во время действия договора об инвестировании (долевом участии, уступке права требования) ни о какой ипотеке речи не идет. Следовательно, процентные выплаты по такому кредиту во время строительства до вступления заемщика в права собственника и оформления договора ипотеки не могут подлежать рассмотрению в качестве основания для вычета из налоговой базы. Неправомерным будет и отнесение интереса банка (банковского процента) в рамках кредита на покупку права требования к фактически произведенным расходам. При подобном подходе можно дойти до абсурда, например, с целью получения вычета относить к фактически произведенным на строительство жилья расходы на покупку горючего для доставки автотранспортом в Москву кирпича, купленного во Владивостоке, ведь кирпич-то надо на стройку доставить.

Иное дело процентные выплаты по кредиту при строительстве дома на земельном участке, принадлежащем застройщику. В данном случае застройщик может взять целевой кредит под землю, и такой кредит уже будет ипотечным, ибо залогом здесь выступает недвижимость — земельный участок. А поскольку целью кредита является строительство дома, застройщик после регистрации права собственности на построенный дом сможет включить в вычет все выплаченные по данному кредиту проценты, даже те, что были выплачены еще до начала строительства. Точно так же складывается ситуация и в случае залога одной квартиры для финансирования строительства другой посредством заключения договора инвестирования (долевого участия, уступки права требования).

Таким образом, у налогоплательщика, доказавшего целевую направленность взятого им кредита на создание новой недвижимости (даже если этот кредит взят под уже имеющееся жилье и тратится на строительство другого), есть все основания рассчитывать на рассматриваемую льготу. Если же кредит дается не под объект недвижимости, он не является ипотечным, и проценты по нему вряд ли можно вычитать из налоговой базы.