Налоговые органы против застройщиков

В начале 2002 г. по районам Московской области прокатилась волна возмущений собственников земельных участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

До 2002 г. указанные граждане уплачивали налог на землю, на которой идет строительство индивидуального жилья, в размере 3% от ставки земельного налога, установленного в данном населенном пункте, т.е. в тех же размерах, как при наличии введенного в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с Федеральным законом «Об индексации ставок земельного налога и арендной платы» № 163-ФЗ налог на землю в 2002 г. должен взиматься с коэффициентом 2 для всех категорий земель. Однако налог за 2002 г. на землю за участки, на которых строительство домов было не завершено и соответственно дома не введены в эксплуатацию, гражданам предложили уплатить в сумме, превышающей аналогичный сбор в предыдущем году в среднем в 50—60 paз. Так, налог на землю за участок площадью 12 соток в Пушкинском районе Московской области составлял в среднем 300—400 руб. Налог на этот же участок в 2002 г. составил 20—25 тыс. рублей. Для многих людей такие суммы оказались неподъемными, и они поспешили за разъяснениями в налоговые органы.

Налоговики объясняли соответствующее увеличение налоговых платежей тем, что льготная ставка в размере 3% применяется к земельным участкам, на которых уже располагается жилое строение, а жилым оно становится только после введения в эксплуатацию.

Не удовлетворившись таким разъяснением, ряд граждан обратились к адвокату Московской коллегии адвокатов «Защита» Ирине Налетовой, которая сама имеет загородный дом в Подмосковье и богатый опыт в налоговой практике. Ирина Геннадьевна согласилась представлять интересы граждан в суде. Выработанная ею правовая позиция позволила многим землепользователям избежать уплаты драконовских налогов. Однако частные судебные процессы не привели к изменению налоговой практики в целом, и в 2003 г. многие граждане вновь получили налоговые уведомления с пятизначными цифрами. Процесс пошел на новый виток.

Адвокат И. Налетова намерена добиваться восстановления справедливости всеми законными средствами, вплоть до обращения в Конституционный Суд РФ.

Как пояснила Ирина Геннадьевна, согласно ст. 57 Конституции РФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Статьей 8 Закона РФ «О плате за землю» установлено: «Налог за земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (поселковой) черты, взимается со всей площади земельного участка в размере трех процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа…». При этом Закон не ставит размер платы за землю в зависимость от того, находится ли объект в стадии строительства или строительство завершено. Именно такая позиция законодателя закреплена в ст. 3 Закона РФ «О плате за землю», которой установлено, что размер земельною налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год».

Согласно п. 12 Инструкции MНС РФ от 21 февраля 2000 г. № 56 земельный налог юридическим и физическим лицам исчисляется из налоговой базы (площади земельного участка), утвержденных ставок земельного налога и налоговых льгот. Согласно п. 15 этой Инструкции налог на земли городов (поселков) устанавливается в соответствии со ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» на основе средних ставок.

Как считает адвокат И. Налетова, основой для дифференциации средней ставки является экономическая оценка территории, генеральные планы городов и другая градостроительная документация. Все нормативные термины разработчик Закона РФ «О плате за землю» взял из градостроительной и землеустроительной документации. Таковыми являлись Земельный кодекс РСФСР (действовавший в тот период), СНпП 2.07.01—89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». По этому последнему документу территории города подразделяются на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную. Селитебная территория предназначена для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений. В свою очередь, земли для размещения жилищного фонда делятся на земли, застроенные жилыми строениями, и на земли, подлежащие застройке жилыми строениями. Из этого можно сделать вывод, что под землями жилищного фонда применительно к ФЗ «О плате за землю» понимаются как земли, застроенные жилыми помещениями, так и земли, подлежащие жилищной застройке.

Под категорию владельцев земельных участков попадают и индивидуальные застройщики. Следовательно, земельный налог они должны платить в том же размере, что и владельцы жилых строений.