Оценщик: к Вашим услугам

Российскому рынку оценочных услуг исполняется 10 лет. В начале 1993 г. Всемирным банком обучены «пионеры» отечественного оценочного бизнеса. Десятилетие спустя в нашей стране работают уже более 4600 компаний данного профиля, в которых заняты не менее 10 000 специалистов.

Для российских предприятий и организаций обращение к оценщику уже не является элементом экзотики, как это было на заре рождения профессии. К услугам ценовых арбитров прибегают в случаях, установленных законодательными и иными нормативными актами, по решению судов, для получения кредитов, перед совершением особо важных сделок и т.п.

С целью защиты интересов потребителей деятельность российских оценщиков лицензируется государством, а их ответственность подлежит обязательному страхованию. На страже интересов клиентов стоят и саморегулируемые организации оценщиков, которых в России не менее 10.

И все же, несмотря на достаточно внушительную систему государственного и негосударственного контроля, заказчикам оценки можно порекомендовать не только доверять выбранному консультанту, но и квалифицированно проверять как самого оценщика, так и качество оказываемых им услуг. Ведь, к сожалению, за прошедшее десятилетие в сотни раз выросло только число оценочных компаний, профессионализм же экспертов повысился гораздо менее заметно….

Найти и озадачить

Самый надежный способ выбрать квалифицированного оценщика — воспользоваться рекомендациями своих коллег, которые уже прибегали к его услугам, либо консультантов предприятия в смежных областях (аудиторов, юристов и т.п.). Если же такая возможность отсутствует, то сформировать круг претендентов на проведение оценки можно, обратившись к рекламе в СМИ и справочникам (кстати, с 2003 г. выходит ежегодный официальный бизнес-каталог «Оценка в Российской Федерации», содержащий информацию практически обо всех компаниях данного профиля с разбивкой по регионам).

При первом знакомстве не будет лишним получить следующую информацию об оценщике:

— точное наименование и ИНН организации, номер и дату выдачи лицензии. Проверить указанные сведения можно в лицензирующем органе — Министерстве имущественных отношений РФ (наиболее простой способ обратиться к официальному сайту министерства в сети Интернет (www.mgi.ru), где размещены данные обо всех выданных лицензиях, сроках их действия, лицензиатах);

— разрешенные направления оценочной деятельности. На сегодняшний день лицензирование производится без разделения по видам оценочной деятельности (согласно Положению о лицензировании оценочной деятельности, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395). То есть лицензии, выданные после этого срока, дают лицензиату право проводить оценку всех без исключения объектов оценки. Если же лицензия получена компанией до 7 июня 2002 г., то она далеко не всегда является так называемой «генеральной» (в соответствии с существовавшим ранее порядком можно было оформить лицензию на оценку одного (или нескольких) из четырех видов объектов — недвижимости; движимого имущества; интеллектуальной собственности; ценных бумаг, паев, долей в уставных капиталах, предприятий);

— данные страхового полиса (номер, наименование страховщика, период страхования, страховая сумма). При необходимости эти данные можно проверить в страховой компании. Страхование ответственности оценщика является обязательным условием осуществления данного вида деятельности (ст. 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ред. от 14 ноября 2002 г.).

После того как легитимность оценщика проверена, можно сосредоточиться на детальном обсуждении условий оказания услуг. Для этого потребуется составить эксперту краткое задание на оценку, включающее:

— вид объекта оценки с указанием его основных характеристик (например, для зданий и помещений — местоположение, профиль, преимущественный материал, площадь; для оборудования — назначение, состав, производительность, марка, модель; для акций акционерных обществ — профиль деятельности эмитента, состав и балансовая стоимость активов, ориентировочная годовая выручка и т.д.);

— цель (цели) проведения оценки (получение кредита, внесение вклада в уставный капитал, принятие к бухгалтерскому учету и пр.);

— дата проведения оценки и приемлемые сроки оказания услуг.

Получив указанные данные, оценщик сформулирует свои предложения относительно продолжительности и порядка оказания услуг, а также их стоимости. Последний фактор, как правило, играет определяющую роль при выборе той или иной компании для неискушенных заказчиков.

Стоимость услуг: экономить, но не жадничать

Рынок оценочных услуг — сфера довольно высокой конкуренции. К примеру, количество функционирующих компаний и индивидуальных предпринимателей данного профиля в Москве приближается к 700, около 200 оценщиков в Московской области, не менее 100 — в других промышленно развитых субъектах РФ. Оценочной деятельности, как и любому другому консалтинговому бизнесу, не чужды ни откровенный демпинг (следствием которого обычно становится недобросовестность исполнителей), ни стремление менеджеров по максимуму «раскрутить» клиента даже при весьма незначительных трудозатратах.

В том, что однородная ценовая политика в сфере оценочных услуг еще не успела сложиться, вы можете самостоятельно убедиться, сделав запрос относительно стоимости оценки конкретного объекта в несколько компаний. Наверняка ценовой «разброс» составит при этом от десятков процентов по типовым объектам до десятков раз — по специфичным, в особенности при необходимости провести оценку ценных бумаг, интеллектуальной собственности.

Скупой платит дважды. Неосведомленный — трижды. Это общеизвестное правило поможет вам оптимизировать расчеты с оценщиком. Одинаково неразумно безоглядно принять как самое дешевое предложение из всех опрошенных вами компаний, так и прибегнуть к услугам первого попавшегося, готового их оказать.

В соответствии со ст. 16 Закона № 135-ФЗ размер оплаты оценщику не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. По этой причине в основе тарифов на оценочные услуги, как правило, лежат два фактора — объем трудозатрат (зависит от вида и характеристик оцениваемого объекта) и размер повременной ставки (вознаграждение за час или день работы эксперта определенной квалификации).

При составлении калькуляций трудозатраты обычно устанавливаются в человеко-часах и находятся диапазоне от 2—15 ч/часов для типовых объектов (квартиры, индивидуальные жилые дома, автотранспорт, оборудование серийного производства, небольшие нежилые помещения) до 100—500 — для действующих предприятий, акций акционерных обществ. Повременная ставка колеблется от 15—40 долл. США/час в Московском регионе, до 2—5 долл. США — на периферии. В стоимость оценочных услуг, кроме того, включаются: возможные накладные расходы (покупка информации, оплата консультаций сторонних специалистов, связь, расходные материалы и т.п.), командировочные экспертов, налоги.

На итоговой величине вознаграждения оценщика также сказываются срочность оказания услуг, специфичность потребительских характеристик и техническое состояние объекта (оценка поврежденных и недостроенных объектов стоит дороже, абсолютно новых — дешевле), количество объектов в рамках одного договора (чем больше объектов, тем меньше удельная стоимость услуг).

В любом случае, прежде чем принять или отклонить предложение оценщика, попросите его аргументировать запрашиваемую сумму, подкрепить ее хотя бы самой примитивной калькуляцией. Уточните, из чего складываются трудозатраты компании, какова квалификация и уровень оплаты труда специалистов, которые будут принимать непосредственное участие в оказании услуг. После этого определяйтесь — соотносятся ли предлагаемые условия со сложностью и ответственностью задач, в рамках реализации которых требуется проведение оценки.

Несколько облегчить задачу потребителя оценочных услуг в решении «ценового» вопроса способно «Открытое соглашение о минимальных тарифах на проведение оценочных работ в Российской Федерации», утвержденное Советом руководителей общественных организаций оценщиков России в конце 2002 г. (с его содержанием можно ознакомиться в сети Интернет — http://www.appraiser.ru).

После уговора — договор

Основанием для проведения оценки, т.е. для подготовки легитимного отчетного документа, содержащего заключение о стоимости объекта, является договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Закона № 135-ФЗ). Он заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Обязательным является наличие в договоре следующих сведений (ст. 10 Закона № 135-ФЗ):

— основание заключения договора (решение единоличного исполнительного органа юридического лица, нормативный акт и пр.);

— вид объекта оценки (вещь, совокупность вещей, права, работы, услуги и т.п.), точное указание на объект оценки (адрес, данные госрегистрации и пр.), его описание (основные потребительские характеристики);

— вид определяемой стоимости. Согласно п. 4 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519) помимо рыночной, для оцениваемого объекта могут определяться 9 других видов стоимости (инвестиционная, ликвидационная, утилизационная, стоимость для целей налогообложения и пр.);

— денежное вознаграждение за проведение оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оценщика (реквизиты полиса, договора страхования);

— сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности (порядковый номер и дата выдачи, выдавший орган, сорок действия).

Если итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте другого государства либо в рублях, но в виде интервала возможных значений, это обстоятельство должно быть предусмотрено в договоре (п. 19 Стандартов оценки).

В соответствии с п. 14 Стандартов оценки при заключении договора оценщик обязан предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности (в т.ч. о порядке лицензирования, обязанностях оценщика, требованиях к договору и отчету об оценке, стандартах оценки). Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре.

Помимо обязательных положений договор на оказание услуг по оценке, как правило, включает: цель проведения оценки, сроки оказания услуг, порядок их сдачи, условия взаимодействия оценщика и заказчика (дату осмотра, график предоставления исходной информации и документации и пр.), положения о конфиденциальности и ответственности сторон.

Сначала — отчет, потом — расчет

Результатом услуг оценщика по договору является отчет об оценке, составленный в письменной форме. Нормативными актами и стандартами оценки не установлены общие требования к оформлению (внешнему виду) указанного документа. Поэтому визуально отчеты об оценке, выполненные разными компаниями, могут заметно отличаться друг от друга.

Однако любой отчет (не важно, что оценивается — 1 компьютер или группа зданий) не будет соответствовать установленным законодательством требованиям, если не содержит (ст. 11 Закона № 135-ФЗ):

— дату составления (день подписания и брошюровки) и порядковый номер;

— основание для проведения оценки (ссылка на договор, определение суда, решение уполномоченного органа);

— цель оценки (совершение сделки с объектом оценки с указанием конкретного вида предполагаемой сделки);

— юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии;

— точное описание объекта оценки (в отношении имущества юридических лиц обязательно указание реквизитов этого лица и балансовой стоимости объекта оценки);

— стандарты оценки, обоснование их использования. Не допускается нарушение оценщиком требований Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519). Стандарты российских профессиональных объединений оценщиков и международных организаций экспертов могут рассматриваться исключительно как рекомендательные;

— перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения (наименование источника информации, контактные реквизиты лица, ее предоставившего);

— принятые при проведении оценки допущения (допущения обычно касаются подлинности предоставленных документов и информации об объекте оценки, невозможности выявить его скрытые дефекты и пр.);

— последовательность определения стоимости и ее итоговую величину;

— ограничения и пределы применения полученного результата (ограничения, как правило, касаются использования результатов оценки исключительно в соответствии с целями оценки и в течение разумного периода времени);

— дату определения стоимости объекта оценки. Для материальных объектов указанная дата зачастую совпадает с днем визуального осмотра и обследования. Для некотируемых ценных бумаг — с датой составления эмитентом плановой или промежуточной финансовой отчетности;

— перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (технические паспорта, договоры, акты приема в эксплуатацию, таможенная документация и пр.).

В соответствии с дополнениями и изменениями, внесенными 14 ноября 2002 г. в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком который осуществил оценку (индивидуальным предпринимателем или штатным работником юридического лица, указанным в лицензии в качестве оценщика), и руководителем юридического лица.

Как и любой другой документ, отчет об оценке не вечен. Стандартами оценки (п. 20) установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для цели совершения сделки, если с даты составления отчета до даты сделки (или представления публичной оферты) прошло не более 6 месяцев. Продолжительность «физической» жизни отчета в архиве оценщика — не менее 3 лет (ст. 15 Закона № 135-ФЗ).

Надлежащим образом выполненный отчет об оценке — документ довольно объемный (от десятков до сотен страниц). Поэтому заказчики, как правило, весьма поверхностно знакомятся с его содержанием, ограничиваясь зачастую только обложкой и результативной частью. И все же даже самым занятым и доверчивым будет совсем не лишним перед приемкой услуг убедиться в том, что в отчете присутствует вся необходимая информация, предусмотренная законом и стандартами оценки; описание объекта не содержит неточностей, которые могли бы повлечь ошибки в расчетах; документ подписан, прошнурован и скреплен печатями.

Для того чтобы избежать конфликтов, связанных с исправлением возможных методических ошибок, опечаток и пр., обнаруженных заказчиком и третьими лицами позднее, при составлении договора и акта сдачи-приема услуг целесообразно включить обязательство оценщика и условия их устранения (в течение разумного времени). Аналогичная рекомендация касается ситуаций, когда не исключена потребность в защите оценщиком результатов оказанных услуг в различных инстанциях.