Регистрация за давностью прав

17 сентября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон, который, в частности, внес изменения в порядок проведения государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество.

Прежде чем приступить к анализу новшеств, установленных Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ» в отношении регистрации означенных прав, необходимо четко уяснить, что же это такое — «ранее возникшие права».

Данная категория была впервые введена в область правоприменения ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в связи с кардинально новым подходом к процедуре оформления правоотношений с объектами недвижимого имущества. Наличие государственной регистрации недвижимого имущества учреждением юстиции по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав Закон провозгласил единственным доказательством существования у лица права на недвижимое имущество. При этом самой процедуре регистрации был присвоен статус юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, под ранее возникшими правами подразумеваются фактически возникшие, оформленные надлежащими правоустанавливающими документами с соблюдением процедур, установленных действовавшим до 31 января 1998 г. (дата вступления Федерального закона от 21 июля 1997 г. в силу) законодательством, вещные права на недвижимое имущество (например, право собственности, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ограниченного пользования земельным участком (сервитут), хозяйственного ведения, оперативного управления) и обязательственные права, связанные с ипотекой (залогом), арендой, доверительным управлением недвижимостью и т.д. Отсюда следует, что не являются ранее возникшими правами, в частности, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в период с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. органом субъекта РФ, осуществлявшим государственную регистрацию прав до создания на территории соответствующего субъекта РФ учреждения юстиции. Исходя из п. 1 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 г. вышеуказанный орган обязан был приступить к ведению ЕГРП и выдаче информации о зарегистрированных правах с 31 января 1998 г. Соответственно и нормы ст. 6 Закона о регистрации в указанном случае применению не подлежат.

Таким образом, определяющими критериями категории «ранее возникшие права» являются, во-первых, срок их возникновения — до 31 января 1998 г. и, во-вторых, соблюдение процедуры оформления права, действовавшей до указанной даты. Так, ранее возникшим и, следовательно, юридически действительным без регистрации в ЕГРП будет считаться право собственности гражданина на квартиру, приобретенную им, например, в 1993 г. по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом и зарегистрированному в органах местного самоуправления (для города Москвы — в Департаменте муниципального жилья) (ч. 1 ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.).

Теперь непосредственно о поправках, внесенных в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. и затрагивающих порядок государственной регистрации ранее возникших прав.

Следует сразу отметить, что изменения не коснулись основного принципа их регистрации, закрепленного в п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г.: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, по-прежнему признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом, и государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем законодателем существенно изменен п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. в части требования об обязательности регистрации ранее возникших прав и закрепления дополнительных норм, регламентирующих сроки регистрации, процедуру и порядок взимания платы за проведение регистрационных действий.

До вступления в силу новой редакции Федерального закона от 21 июля 1997 г. внесение записей в ЕГРП о ранее возникшем праве в обязательном порядке требовалось при совершении сделки, направленной на ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (например, при передаче имущества в доверительное управление) либо при совершении иной сделки, требующей государственной регистрации (например, дарения недвижимости). Новая редакция Закона распространила такое требование и на случаи государственной регистрации перехода права. Таким образом, теперь прежде чем совершить любое действие, направленное на распоряжение недвижимым имуществом, в том числе и не связанное с его отчуждением, правообладатель должен зарегистрировать свое ранее возникшее право в ЕГРП.

Государственная регистрация ранее возникшего права осуществляется одновременно с регистрацией перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной с объектом недвижимого имущества сделки в течение общего срока, установленного для регистрации, то есть в течение 1 месяца со дня представления документов, необходимых для ее проведения. При этом законодатель четко указывает на необходимость подачи отдельного заявления о регистрации данного права, а также других необходимых документов (например, правоустанавливающего документа — договора дарения, мены, свидетельства о праве на наследство и т.д.). В противном случае в регистрации может быть отказано на основании абз. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. — по причине непредставления правообладателем заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Вопрос об оплате данного регистрационного действия регламентирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. дифференцированно, в зависимости от действия, совершаемого правообладателем с объектом недвижимости. Представляется, что такой подход в наибольшей степени отвечает принципу справедливости и учитывает законные интересы собственника недвижимого имущества.

Бесплатно государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права к другому лицу или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

В иных случаях регистрации ранее возникшего права, как-то: по желанию правообладателя или в случае совершения сделки по ограничению (обременению) права указанного лица плата взимается в размере, равном половине установленного субъектом РФ размера платы за государственную регистрацию права. На территории Москвы ставки платы за совершение регистрационных действий урегулированы Постановлением правительства Москвы от 13 июня 2000 г. № 447 (в ред. от 28 января 2003 г. с изм. от 26 августа 2003 г.).

Оплата регистрационных действий может быть осуществлена любым заинтересованным лицом — правообладателем, участником сделки, третьим лицом. В отличие от налогового законодательства, не допускающего уплаты налогов за другое физическое или юридическое лицо, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. не устанавливает обязанности оплаты государственной регистрации непосредственно самим правообладателем.