Земельные коллизии — теория и реальность

Желание скорее обрести почву под ногами характерно для самых завзятых мореходов, которые ежечасно ожидают крика «Земля!» со стороны впередсмотрящего, хотя порой и побаиваются неожиданной встречи с самой стабильной недвижимостью, известной гражданскому праву. Не ближе к ней оказываются многие сухопутные лица, осуществляющие свою деятельность вдали от морей и океанов — право частной собственности на землю гарантировано им ст. 36 Конституции РФ, на практике остающейся пустым звуком. Широко разрекламированная земельная реформа не мешает московским властям толковать прогрессивное законодательство отнюдь не в пользу субъектов земельных отношений в первопрестольной.

Открытое акционерное общество «Мостранскомплект» расположено не на самом бойком и престижном месте Москвы — 2-я Скотопрогонная ул., где оно вынуждено оказывать услуги населению, знаменито пыльными бурями летом и непролазной грязью в другое время года. Приобретя в процессе приватизации право на строения в этом забытом Богом краю, общество узнало о том, что в соответствии с веяниями времени предпринимательская деятельность должна начинаться с определения прав на занимаемый земельный участок и обратилось в Москомзем с пожеланием приобрести землю в частную собственность.

Территориальное подразделение высокого учреждения уклончиво ответило, что заявка занесена в соответствующие книги и после принятия неких нормативных актов обществу сообщат об условиях приобретения земли в собственность, а на словах представители власти выразили сомнение по поводу возможности приобретения участка в долевую собственность («Мостранскомплект» с незапамятных времен пользовался участком в 27 000 кв. м совместно с еще одним хозяйствующим субъектом — даже без символической оградки, но в новых условиях границы землепользования решили определить). После этого воцарилось длительное молчание — Москомзем ожидал установления цены земли от вышестоящих инстанций, не слишком переживая по поводу возникшей проволочки, а «Мостранскомплект», подождав для приличия, обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

Вопреки ожиданиям суд удовлетворил иск, обязав правительство направить истцу проект договора купли-продажи, как ст. 36 ЗК РФ к тому обязывает: граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Это указание позволило отклонить довод ответчика о том, что лицо, требующее понуждения к заключению договора, обязано само направить заинтересованной стороне его проект в соответствии со ст. 445 ГК РФ — Москва утверждала, что в условиях данной законодательной коллизии применению подлежит именно Гражданский кодекс.

Суд, обязанностью которого является определение закона, подлежащего применению, согласился с приоритетом п. 6 ст. 36 ЗК РФ — исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования (в этом пункте речь идет о государственных предприятиях и органах власти) либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В ожидании указаний сверху Москомзем этого не сделал, поэтому суд и счел возможным определить выкупную цену в размере 5-кратной ставки земельного налога.

Не согласившись с решением суда, московские органы обратились с апелляционной жалобой, которую суд рассмотрел в марте, подробно выслушав доводы ответчиков о том, что государственный орган не обязан предоставлять землю в собственность (по смыслу ст. 36 возможна и аренда, а право выбора формы землепользования якобы принадлежит государству) и о том, что Земельный кодекс не может применяться до принятия ряда подзаконных актов (Вводный закон действительно ограничивает использование земельных прав иностранцами до утверждения президентом перечня приграничных территорий, к которым Москва никак не может относиться). Так же внимательно суд изучил доводы истца, который опроверг ответчика со ссылками на законодательство. Тем неожиданнее прозвучало постановление суда — решение отменить, иск оставить без рассмотрения; вероятно, суд посчитал, что истцом все же не соблюден претензионный (досудебный) порядок, и теперь истцу вновь придется вступать с неторопливым ответчиком в утомительную переписку. Таким образом, коллизия кодексов, по-видимому, должна разрешаться не в пользу Земельного — слишком уж прогрессивного — кодекса.