Арендаторы бегут — товар остается

Наше предприятие сдает торговые места предпринимателям без образования юридического лица. В договоре аренды установлено, что арендная плата вносится ежемесячно, то есть без предоплаты. Мы заключили договоры на таких условиях, так как платежеспособность населения, в том числе предпринимателей, в нашем районе очень низкая. Как можно выселить арендатора, если он не оплачивает арендную плату? Силу применить не можем. Как быть с товаром, оставленным на торговом месте сбежавшим арендатором?

Ваше предприятие, являющееся в данном случае арендодателем, вправе требовать от арендатора досрочного расторжения договора аренды и освобождения арендуемого им помещения только при наличии хотя бы одного из следующих оснований, прямо указанных в законе, а именно: если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением, существенно ухудшает торговое место, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату либо не производит капитального ремонта в установленные договором сроки (ст. 619 ГК РФ).

Из текста вопроса видно, что арендатор, в частности, уклоняется от оплаты арендуемого торгового места. Учитывая, что в вашем случае арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно, то в случае неуплаты ее в течение двух месяцев подряд ваше предприятие как арендодатель может направить второй стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею своих обязательств в разумный срок. Если арендатор в этот срок не внесет арендную плату и будет возражать против досрочного прекращения договора, то у арендодателя появляется право на обращение в суд с соответствующим иском. Одновременно он может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы, процентов с этой суммы в порядке ст. 395 ГК РФ и иных убытков.

Необходимо учитывать, что если описанной выше попытки досудебного урегулирования спорного вопроса арендодателем не будет предпринято, то суд откажет в принятии к рассмотрению его иска о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом не имеет значения, какой конкретно порядок внесения арендной платы предусмотрен договором — авансом или по истечении определенного времени пользования арендатором торговым местом.

Когда место нахождения арендатора неизвестно, это не освобождает арендодателя от необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования указанного спора. Просто в этом случае соответствующее требование должно быть направлено по последнему известному месту расположения офиса арендатора, если он у него имеется, либо по последнему известному месту его жительства.

Суд также вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, направив ему повестку по последнему известному его адресу.

Применение силы арендодателем по отношению даже к добросовестному арендатору в любом случае не допустимо, так как это самоуправство, за которое может наступить уголовная ответственность.

Что касается оставленного на торговом месте товара, то арендодатель имеет право в соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ удерживать у себя это имущество до тех пор, пока арендатор не исполнит свои обязательства перед ним. Причем согласно норме ст. 360 ГК РФ требования арендодателя как кредитора могут быть удовлетворены из стоимости удерживаемого имущества в объеме и порядке, установленных для удовлетворения требований кредитора, обеспеченных залогом. В данной ситуации — по решению суда об удовлетворении требований кредитора (арендодателя) за счет удерживаемого имущества с последующим проведением публичных торгов по реализации этого товара.

Если хранение оставленного арендатором товара обременительно для вашего предприятия, то оно может воспользоваться правом обращения этого имущества как брошенного собственником в свою собственность (см. п. 1 ст. 226 ГК РФ), а затем поступать с ним по своему усмотрению. При этом надо иметь в виду, что на вещи, имеющие незначительную стоимость (ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда) право собственности у фактического владельца может возникнуть путем совершения им действий, свидетельствующих об обращении этого имущества в свою собственность (например, перемещение на свой склад или реализация товара либо вывоз испорченного товара на свалку и т.д.). Более дорогие вещи поступят в собственность арендодателя при условии, что по его заявлению они будут признаны судом бесхозяйными.

Наконец, арендодатель может обеспечить простое хранение товара с целью в дальнейшем передать его собственнику. В этом случае собственник будет обязан возместить арендодателю затраты на хранение его имущества.