Ячейка с сюрпризом

Депозитарий на сегодня — самый надежный способ передачи денег при купле-продаже квартир. Но надежен он только в том случае, если им правильно пользоваться. Люди же нередко пренебрегают элементарными правилами безопасности и… попадают в руки мошенников.

О том, какие способы обмана клиентов при расчете через депозитную ячейку наиболее распространены и как от них уберечься, нашему корреспонденту рассказывает начальник юридического отдела Московской центральной биржи недвижимости.

Самые примитивные способы обмана, рассчитанные в основном на людей невнимательных, — это подсовывание куклы или изымание купюр из пачки денег. Здесь от мошенника требуется только ловкость рук. Но есть и другие способы, более изощренные и запутанные. К ним, в частности, относятся манипуляции с договорами.

Например, продавец-мошенник может предъявить банковским работникам фальшивый договор купли-продажи недвижимости с поддельными печатями регистрирующего органа (на договоре может стоять «живая», но поддельная печать или представлена цветная лазерная копия договора с печатью). Но так как банк за подлинность документов никакой ответственности не несет, то предъявителю документа выдадут деньги, хотя сделка еще не зарегистрирована, а значит, покупатель еще не приобрел права собственности на квартиру или дом.

Если доступ к ячейке депозитария имеет не только продавец, но и его доверенное лицо на основании доверенности, выданной продавцом, возможен вариант предъявления поддельной доверенности. Чтобы уменьшить риск обмана в этом случае, в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки следует четко указать, кто и когда имеет к ней доступ. И ключ от ячейки покупатель должен передать продавцу только после того, как убедится, что оформление покупки завершено полностью.

Порой недобросовестные продавцы включают в договор об ограничении доступа к ячейке следующее условие: если сделка по каким-то причинам не состоялась, получить деньги обратно покупатель сможет только в присутствии продавца. Это условие чревато для покупателя следующим.

Допустим, фирма обещала покупателю, что он купит квартиру до 20-го числа. Если покупка затягивается, то после 20-го покупатель имеет право отказаться от нее и забрать деньги из-за неисполнения фирмой обязательств. Но сделать-то это он может только вместе с продавцом! А продавец, кровно заинтересованный в продаже квартиры, в таких случаях под разными предлогами избегает встречи с покупателем, тем самым вынуждая последнего купить квартиру. Время идет, а вместе с ним растет риск покупателя вообще не получить своих денег назад: мало ли что может случиться с продавцом?

Обманутым может быть не только покупатель, но и продавец. Например, покупатели-мошенники нередко пользуются способом «замучивания» денег. Схема такая. Хитрец-покупатель закладывает деньги в сейф, предположим, на месяц, а продавцу доступ к сейфу разрешает только на 10 дней. Но сделку он затягивает до последнего дня доступа продавца к сейфу. И тут вдруг выясняется, что по каким-то причинам (предлогов можно найти массу) зарегистрировать сделку в этот день не удается, поэтому покупатель просит перенести регистрацию на завтра. Продавец, не знакомый с депозитными правилами, соглашается. На следующий день все документы оформляются, но у продавца уже нет доступа к сейфу, так что деньги он за проданную квартиру получить не может. Зато этот доступ есть у покупателя, который уже стал владельцем квартиры, и он спокойно забирает свои деньги обратно. У продавца один выход - суд. Но по суду ему выплатят лишь ту сумму, которая фигурирует в договоре купли-продажи, а она, как правило, значительно ниже реальной.

Все приведенные примеры подтверждают общеизвестное правило: к составлению любого документа, в том числе и договора об аренде ячейки, нужно относиться очень внимательно.

Поскольку этот договор позволяет арендатору лишь хранить в ячейке деньги или иное имущество, к нему для осуществления расчетов заключается так называемое дополнительное соглашение, о котором уже упоминалось. Называться оно может по-разному: о допуске к сейфу с условиями, об ограничении доступа к сейфу и т.д.

Основными условиями дополнительного соглашения являются срок, в течение которого продавец имеет доступ к ячейке, и срок, при наступлении которого покупатель может забрать свои деньги. Кроме того, в дополнительном соглашении указываются лица, имеющие право доступа к ячейке, и документы, при наличии которых он разрешен. Обычно право доступа к ячейке подтверждают оригинал самого договора аренды и оригинал дополнительного соглашения, ключ от ячейки и договор купли-продажи, зарегистрированный на имя покупателя.

Далеко не все клиенты, собирающиеся арендовать депозитную ячейку, знают, сколько экземпляров договора должно быть. К примеру, посредник дал прочитать два, а подписали они четыре. Другие два из этих четырех он потом спрятал в карман, а в них условия доступа и номер ячейки совсем другие. Чтобы не попасться на удочку мошенника, запомните следующее. Договор на аренду банковской ячейки и дополнительное соглашение всегда должны составляться в двух экземплярах: один выдается на руки клиенту, а второй остается у банка.

При оформлении договора на аренду депозитной ячейки и дополнительного соглашения, а также при закладке в ячейку денег должны присутствовать все участники сделки. Итак, особое внимание рекомендуем обратить на следующие важные условия:

— на какой срок арендуется ячейка;
— кто и когда имеет к ней доступ;
— при предъявлении каких документов такой доступ возможен.

Все пустые места в договоре должны быть прочеркнуты, чтобы в них ничего нельзя было вписать.

Лучше всего при оформлении сделки обратиться в фирму, которая не только имеет лицензию на право оказания риэлторских услуг, но и давно работает на рынке недвижимости. Взяв на себя весь процесс оформления сделки (ее нотариальное подписание, регистрацию), фирма поможет сторонам произвести и расчеты.