Договор аренды нежилых помещений

Некоторые руководители коммерческих организаций при заключении договоров аренды на нежилые помещения идут на различные хитрости с целью снижения арендной платы. Это и «джентльменские» соглашения об изменении арендной платы, и договоры о совместной деятельности, и регистрация объектов, не введенных в эксплуатацию и др. Часто эти уловки всплывают наружу и становятся объектами судебного разбирательства.

Проблема «дополнительных» соглашений

Нередки случаи использования разного рода уловок при заключении договоров аренды недвижимого имущества с целью снижения налога на добавленную стоимость. Например, в договоре указывается заниженная арендная плата, а размер «фактической» арендной платы закрепляется либо дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы (которое обычно не попадает на стол к контролирующим организациям и хранится в «надежном» месте), либо устным «джентльменским» соглашением, в зависимости от степени доверия партнеров.

Такое дополнительное соглашение может храниться раздельно с договором и предъявляться сторонами в случае неисполнения обязательств. Однако анализ судебной практики показывает их низкую эффективность.

Так, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. № 59 констатируется, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Подобные соглашения рассматриваются судом как незаключенные до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке.

Однако в судебной практике случаются и некоторые исключения, в частности, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 января 2001 г. № А56-15582/00 указывается, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер и сроки внесения арендных платежей, не требует государственной регистрации.

Договоры о совместной деятельности

Другой пример уловок, применяемых в сфере аренды недвижимости, — заключение договора простого товарищества (о совместной деятельности). По такому договору одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество. Согласно п. 18 Информационного письма № 59 договоры о совместной деятельности не требуют государственной регистрации. Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

Регистрация аренды объектов, не введенных в эксплуатацию

В условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости интерес для арендаторов представляют объекты, не введенные в эксплуатацию. Это обусловлено целым рядом факторов: более низкой арендной платой, возможностью согласования планировки и т.д.

Сторонам приходится сталкиваться с проблемой юридически грамотного оформления отношений. Здесь оптимальное решение — заключение предварительного договора о намерении в будущем вступить в отношения аренды.

К сожалению, в действующем законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие порядок заключения договора аренды здания (сооружения, помещения), у которого не оформлен акт рабочей и государственной приемочной комиссии. С одной стороны, велика вероятность признания такого договора недействительным. С другой стороны, Законом № 122-ФЗ устанавливается, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25).

В соответствии с п. 17 Информационного письма ВАС РФ № 59 право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Пролонгация договора аренды

Стороны, заключающие договор аренды и желающие избежать процедуры государственной регистрации, заключают соглашение на срок менее года (11 месяцев; 364 календарных дня и т.п.). Обычно в договор вносится условие о том, что по истечении срока договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Продление (пролонгация) осуществляется автоматически, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Возникает вопрос: подлежит ли регистрации пролонгированный в указанном порядке договор аренды?

В подобных случаях ВАС РФ исходит из того, что по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Поэтому в подобных случаях договор аренды не подлежит государственной регистрации, т.к. срок продления (срок аренды по новому договору) менее 1 года (п. 10 Информационного письма ВАС РФ № 59).

Не подлежит государственной регистрации и договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Уклонение от государственной регистрации

В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, контрагент вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ обратиться в суд с требованием вынести решение о государственной регистрации сделки (иск об обязании зарегистрировать договор).

Требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Такой иск нельзя квалифицировать как понуждение к заключению договора аренды (п. 7 Информационного письма ВАС РФ № 59).

Возврат имущества после окончания срока действия договора

После окончания срока аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество по акту сдачи-приемки. При аренде недвижимости наиболее объективным доказательством возврата имущества является передача ключей от помещения (здания, сооружения). Это объясняется тем, что арендатор физически не может передать объект аренды.

При передаче ключей составляется акт, в котором указываются: основание передачи (завершение срока действия договора), наименование помещений, дата и состав лиц, принимавших участие в передаче. Но если в акте не индивидуализируются помещения, то договор признается возобновленным на неопределенный срок (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 июля 2000 г. № А56—5323/2000). В указанном судебном споре арбитражный суд сделал вывод о том, что данный акт передачи ключей не может быть расценен как возврат арендованного помещения. Акт о передаче ключей не содержал сведений, от каких конкретно помещений возвращены ключи. В соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ арендатор в случае прекращения договора обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Какие-либо иные сведения о нежелании ответчика продолжать арендные отношения в материалах дела отсутствуют. Обоснованность решения подтвердила кассационная инстанция.