Доверяй, но проверяй: как купить жильё на начальном этапе?

Пробелы в законодательстве стали причиной возникновения «самостроев» в Геленджике: многоэтажные дома появляются на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Решение проблемы застройки незаконного жилья стало первоочередной проблемой для властей Геленджика. Нельзя обойти вниманием недавнюю нашумевшую историю: в результате незаконного строительства был начат снос здания по ул. Кубанской. Таким образом, семьи, которые приобрели квартиры в здании, остались без жилья и денег. И этот случай не исключительный. Подобные ситуации происходят как в Геленджике, так и в каждом российском регионе. Не так давно в Геленджике доля продаж квартир в незаконно отстроенных домах на первичном рынке составляла почти 50%, причём агентства-однодневки, которые занимались продажей квартир в таких «домах», не несли никакой ответственности, и некоторые из них и по сей продолжают реализовывать незаконное жильё. Пробелы в несовершенном законодательстве — вот первая и главная причина незаконной застройки многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Проблема в том, что есть только два источника в российском законодательстве, в которых описаны разграничения многоквартирных и индивидуальных домов. Первый описан в Градостроительном кодексе: в нём отмечается, что дом на индивидуальном участке должен быть площадью до 1500 м² и высотой до трёх этажей. Второй — в СНиПе-2001: индивидуальным считается «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников». И ни один закон не предусматривает допустимые размеры строений на дачных участках. Поэтому перед постройкой дома с площадью до 1500 м² на дачных участках (благодаря «дачной амнистии») и на землях ИЖС застройщик может по закону не получать допуск и не делать экспертизу проекта. Такие застройщики-мошенники нанимают дешёвую рабочую силу, быстро отстраивают 20—30 квартирное здание, ни перед кем не отчитываются, а потом продают доли в таких домах почти в два раза дешевле рыночных цен и исчезают. Но такое положение вещей не отталкивает покупателей. Более того, именно они потом выплачивают огромные суммы, которые идут на «легализацию» дома — на данном этапе застройщик с деньгами исчезает в неизвестном направлении. Также покупатели оплачивают устранение нарушений строительных норм и подключение газа, электричества и канализации (на дачных участках существует ограничение в количестве коммуникаций, рассчитанные на одну или две семьи). Зачем люди сознательно идут на это? Причин этому две — желание иметь собственную квартиру и невозможность приобретения альтернативного (легального, но дорогостоящего) жилья. Если первая причина появления незаконных застроек была детищем законодательства, то вторая причина кроется как раз в положении на российском рынке недвижимости. На словах правительство уже занимается вопросами в строительной области, но на деле стоимость квадратного метра не только не упала до обещанных 30—35 тыс. рублей, а наоборот растёт с каждым днём. Плюс к этому — ставки по ипотеке увеличиваются. А долгожданное снижение административных барьеров так и не вступает в силу, отдаляя возможное сокращение сроков строительства и быстрое получение жилья гражданами. Новые механизмы, предложенные чиновниками, в основном не действуют: новое жильё недоступно для большинства граждан, а старое всё больше приходит в упадок и аварийное состояние. Массовое социальное жильё для граждан России остаётся несбыточной мечтой. Причина этому — незалатанные дыры в законодательстве, отсутствие чётких градостроительных норм и недостаточное финансирование строительной области из бюджета. И пока ситуация на рынке не изменится, спрос на нелегальное жильё будет неизменно велик. А пока есть спрос — будет и предложение. Мы же советуем покупать квартиры только у проверенных застройщиков, которые строят на земельных участках, предназначенных для многоквартирного строительства, которые строят с разрешением на строительство, и которые строят по ФЗ-214.