Недвижимость под бременем

В связи с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на практикегстали возникать различные вопросы по поводу регистрации отдельных прав и сделок как с жилыми, так и с нежилыми помещениями. В частности, они касаются сделок по передаче жилых помещений в пользование, т.е. договоров найма, безвозмездного пользования и аренды этих помещений, а также регистрации договора аренды нежилого помещения.

Гражданский кодекс РФ в ст.131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — их возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с указанной статьей регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Этот перечень был существенно дополнен отдельными нормами ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее Закон о государственной регистрации).

В силу ст.130 ГК РФ и ст.1 Закона о государственной регистрации, а также ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. N 4218—1 (в ред. от 8 июля 1999 г.) жилые помещения — один из видов недвижимого имущества, следовательно, права на них и сделки с ними по общему правилу требуют государственной регистрации. Что же касается необходимости регистрации договора найма и безвозмездного пользования жилым помещением, то этот вопрос остается дискуссионным, однозначный ответ на него пока законодателем не дан. Попробуем сами в нем разобраться.

Условно поделим регистрацию на два вида: обязательную, когда закон прямо предусматривает государственную регистрацию, и факультативную, когда он прямо не указывает на необходимость такой регистрации, но определенный правовой анализ позволяет сделать вывод о ее возможности (не путать с добровольной регистрацией ранее возникших прав).

Как уже отмечалось, ст.131 ГК РФ содержит оговорку, согласно которой помимо перечисленных в ней прав регистрации подлежат также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В настоящее время ни ГК РФ (гл.гл.35 и 36), ни Закон о государственной регистрации, ни какие-либо другие федеральные законы прямо не предусматривают обязательной регистрации договоров найма и безвозмездного пользования и прав на жилые помещения, из них возникающих. Однако ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о государственной регистрации предусматривают, что наряду с возникновением, переходом и прекращением вещного права регистрации подлежат его ограничения (обременения). Статья 1 Закона о государственной регистрации определяет их как наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Можно ли квалифицировать договоры найма и безвозмездного пользования как ограничения (обременения) вещного права?

Думается, на этот вопрос следует ответить утвердительно, т.к. заключение данных договоров влечет за собой появление стеснения права собственности — например, возникновение обременительных для собственника жилого помещения прав нанимателя: права на вселение, сдачу в поднаем и т.п.

К сожалению, в ГК РФ, равно как и в Законе о государственной регистрации, не оговорены признаки, позволяющие разграничивать ограничения (обременения), подлежащие регистрации и не нуждающиеся в ней. Нет в законодательстве и исчерпывающего перечня подлежащих регистрации ограничений (обременений). На наш взгляд, государственной регистрации подлежат все ограничения (обременения), существование которых обусловлено фактом заключения договора.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает обязательной регистрации договоров найма и безвозмездного пользования жилого помещения, а также прав, возникающих из этих договоров, и в то же время правовой анализ норм позволяет сделать вывод о допустимости регистрации указанных договоров и вытекающих из них прав в качестве ограничений (обременений), такую регистрацию можно характеризовать как факультативную.

Государственная регистрация ограничений (обременений) может проводиться как по инициативе правообладателей (имеются в виду обладатели права собственности и иных вещных прав на обременяемый объект недвижимости), так и лиц, приобретающих указанные права (п.2 ст.13 Закона о государственной регистрации). В первом случае для приема документов достаточно заявления от правообладателя, во втором заявление о регистрации подают все стороны договора (п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации) и таким образом воля правообладателя находит свое публичное подтверждение. После окончания регистрации уведомление о зарегистрированном ограничении в обязательном порядке направляется правообладателю.

Теперь попытаемся разобраться с договорами аренды жилого помещения.

Такие договоры в отличие от договоров найма и безвозмездного пользования подлежат обязательной государственной регистрации — на это прямо указывает ст.609 ГК РФ. Согласно п.3 ст.26 Закона о государственной регистрации договор аренды помещения (жилого/нежилого) или его части регистрируется как обременение прав аредодателя соответствующего помещения (его части).

Одним из наиболее актуальных в правоприменительной практике является вопрос о возможности применения ст.651 ГК РФ к отношениям по аренде нежилого помещения. Согласно названной статье договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок меньше одного года, не подлежит государственной регистрации.

Официальное разъяснение по данному вопросу дал Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53. В нем говорится следующее.

Согласно ч.2 п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ (с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, т.е. с момента окончания процесса оформления договора — Б.Б.).

Правда, в соответствии со ст.3 ГК РФ и ст.16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в РФ» от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ информационное письмо ВАС РФ не является источником гражданского права и носит лишь рекомендательный характер. Однако разъяснение этой вышестоящей организации для нижестоящих арбитражных судов подобно инструкции, и при вынесении соответствующего решения они, несомненно, будут на эту «инструкцию» ориентироваться.

Стоит обратить внимание на тот факт, что хотя по своей правовой природе договоры найма и аренды очень близки, их все же нужно различать.

По договору найма согласно положениям гл.35 части второй ГК РФ нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическим лицам такие помещения предоставляются во владение и(или) пользование на основе договора аренды либо иного договора. При этом они могут использовать эти помещения только для проживания граждан.

В принципе, ГК РФ не устанавливает прямого запрета на аренду жилого помещения для граждан. Однако им лучше все же оформлять именно договор найма по правилам гл.35 ГК РФ, а не договор аренды, поскольку защищенность гражданина-нанимателя с юридической точки зрения значительно выше, чем гражданина-арендатора.

Перейдем к вопросу о необходимости нотариального оформления сделок с жилыми помещениями и недвижимости в целом.

В соответствии со ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в тех случаях, которые указаны в законе или предусмотрены соглашением сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).

Например, нотариальное оформление предусмотрено для договоров ренты (ст.584 ГК РФ), залога недвижимого имущества (ст.339 ГК РФ), завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). В отношении же договоров найма, безвозмездного пользования и аренды закон не устанавливает обязательного нотариального заверения, их достаточно оформить письменно. Не требуется заверять у нотариуса и договоры купли-продажи, мены, дарения жилого помещения.

В то же время добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, если граждане договорились для квалифицированного оформления договора найма обратиться к нотариусу.