Одна регистрация или две?

После введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрирующие органы стали иногда при совершении сделок по отчуждению нежилых помещений требовать от юридических и физических лиц «повторной» государственной регистрации права собственности на них, в свое время уже зарегистрированного в установленном порядке. Правомерно ли это?

После введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее — Закон), т.е. с 31 января 1998 г., единственным доказательством существования права собственности на это имущество и других вещных прав является их государственная регистрация в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Права же, возникшие до этого, в силу п.1 ст.6 Закона государством признаются юридически действительными без их государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда согласно п.2 этой же статьи государственной регистрации подлежит и сама сделка, на основании которой возникает право собственности на недвижимое имущество, а также когда такая регистрация проводится только по желанию правообладателя.

Из сделок с недвижимым имуществом ГК РФ требует государственной регистрации (помимо государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому в этих случаях) договоров продажи и мены жилых помещений (п.2 ст.558 и п.2 ст.567) и предприятий (п.3 ст.560 и п.2 ст.567), дарения недвижимости (п.3 ст.574) и ее отчуждения под выплату ренты (ст.584).

Так как в п.2 ст.6 Закона речь идет только о сделках, подлежащих государственной регистрации наравне с общей регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.131 ГК РФ), требование этой же нормы о «повторной» государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество касается только прав, отчуждаемых на основании именно этих сделок, а не всех случаев отчуждения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Тем не менее регистрирующие органы порой требуют от юридических и физических лиц «повторной» государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, уже зарегистрированного в установленном порядке до введения Закона в действие. Как правило, это происходит при совершении сделок по отчуждению этих помещений. Эти требования неправомерны. Повторного признания государством ранее возникших прав граждан и предприятий в таких случаях не требуется, поскольку сделка по отчуждению нежилых помещений по действующему гражданскому законодательству отдельной государственной регистрации не подлежит.

Что же касается предусмотренных случаев ее необходимости, то трудно объяснить, какой юридической логикой руководствовался законодатель, включая в ст.6 Закона это положение. Тем более, что оно противоречит другой его позиции по этому же вопросу - п.1 ст.6 Закона предусматривает, что государственная регистрация ранее возникших прав может быть произведена только по желанию самих правообладателей.

Непонятна эта позиция законодателя еще и потому, что ставит лиц, исправно зарегистрировавших свое право собственности с соблюдением всех действовавших на момент возникновения права требований законодательства, в положение без вины виноватых, так как они должны снова регистрировать уже зарегистрированное право.

Министерство юстиции РФ в своем Разъяснении N 15-46-5832 ПК от 25—27 августа 1998 г. обосновало требования законодателя о «повторной» регистрации прав необходимостью внесения в отдельных случаях записи в Единый реестр о самом праве собственности, которое затем на основании совершаемой сделки должно перейти к другому лицу от его обладателя. В то же время оно указало, что регистрация ранее возникших прав в этих случаях должна осуществляться в процессе регистрации самой сделки, а не отдельно от нее. В целом же Министерство в своем Разъяснении дало расширительное толкование этой нормы Закона, распространив требование о необходимости нового подтверждения прав в таких ситуациях на все случаи совершения сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежит конкретная сделка отдельной государственной регистрации или нет.

Все бы ничего, если бы за повторную регистрацию не приходилось повторно платить. А подход к установлению платы за госрегистрацию прав на недвижимость трудно назвать дифференцированным. Во всяком случае после изучения Постановления Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 об установлении максимальных размеров платы складывается именно такое впечатление.