Риск признания сделки недействительной

При совершении сделки всегда в большей или меньшей степени есть риск признания ее в дальнейшем судом недействительной. Приобретая объект недвижимости, новый владелец автоматически приобретает также и всю историю перехода прав собственности («историю титула»), и все юридические изъяны, ошибки при оформлении сделок, вольные или невольные нарушения действующих законов, допущенные при переходе и регистрации прав собственности на этот объект. Страхование титула Признание недействительной одной из предыдущих сделок влечет недействительность всех последующих. Защиту и гарантии в случае наступления негативных последствий вам может дать страхование титула. Под страховой защитой подразумевается гарантия страховой компании выплатить оговоренную в договоре страхования сумму в том случае, если судом будет вынесено решение, в результате которого собственник лишается прав собственности на объект недвижимости. Приобретение страховой защиты фактически сводится к переводу риска с собственника на страховщика, а это важно. Рассмотрим несколько примеров из практики. Нижеследующий пример свидетельствует о необходимости получать форму 9. Пример 1 Продавец квартиры отказывался получать форму 9, ссылаясь на занятость и отсутствие требования по ее представлению от нотариуса и УФРС, обещал, что получит после нотариата, когда он и члены его семьи (жена и несовершеннолетний ребенок) снимутся с регистрационного учета. Агентство недвижимости настаивало на представлении Ф9 до нотариата, рекомендовало покупателю не заключать договор купли-продажи без ее представления. В результате под нажимом агентства продавец получил Ф9 в присутствии агента — и сделка расстроилась. Выяснилось, что объект был приватизирован продавцом в декабре 2005 года, его жена писала отказ от участия в приватизации, но в июле 2005 года у них родился ребенок, которого зарегистрировали в объект только в январе 2006 года, т. е. несовершеннолетний имел право участвовать в приватизации, а его этого права лишили, тем самым нарушив закон. При прохождении приватизации несовершеннолетний еще не был зарегистрирован в объекте. В бюро приватизации не знали о его существовании и провели приватизацию без него. В полученной же Ф9 вся эта информация прослеживалась. Даже если в действиях продавца не было злого умысла, налицо нарушение закона, и покупать такой объект не следует. Пример 2 Продавалась комната, где был собственником и состоял на регистрационном учете молодой человек 25 лет. Заключение договора купли-продажи, регистрация в УФРС, подписание акта приема-передачи прошли спокойно. По оговоренной схеме продавец получил 60% причитающейся суммы, 40% он должен был получить после снятия с регистрационного учета. При этом он затягивал срок снятия с регистрационного учета, а затем отказался получать паспорт и Ф9, подтверждающую его снятие с регистрационного учета, в присутствии агента, ссылаясь на невозможность точно указать время, когда он будет получать документы в паспортном столе. В результате он представил покупателю и агенту Ф9 и паспорт со штампом, подтверждающие его снятие с регистрационного учета, стал требовать выплату последних 40% суммы за продажу комнаты. Агент указал на то, что Ф9 была получена без его присутствия, и настоял на получении Ф9 на объект теперь уже покупателем. В полученной Ф9 покупатель обнаружил зарегистрированного продавца. Оказалось, что у продавца были проблемы с воинским учетом, деньги были очень нужны, и он просто подделал штамп в паспорте и изготовил фальшивую Ф9 (и такое бывает!). В результате соблюдения технологии сделки нежелательных последствий — выписки продавца по суду — удалось избежать. Путем переговоров ситуация была разрешена. Уже отмечалось, что «безликие» денежные средства закладывать в ячейку не рекомендуется. Пример 3 Проходила сделка купли-продажи объекта. В день нотариального оформления было составлено соглашение о порядке расчетов, в котором четко было прописано, какая сумма кому и после наступления каких событий принадлежит, а также в договоре с расчетным центром был оговорен порядок доступа в сейфовое хранилище. Соблюдение этого требования оказалось крайне важным и необходимым, т. к., к сожалению, сделка не состоялась — в день нотариата, после закладки денежных средств, продавцу стало плохо, а на следующий день он умер. Если бы не было составлено соглашение о порядке расчета и не был бы задействован расчетный центр, покупателю долго пришлось бы извлекать свои денежные средства из сейфового хранилища, прибегая к судебным разбирательствам, а так все прошло согласно предусмотренным и прописанным пунктам соглашения, в недельный срок. Многообъектные сделки Мы привели простейшую схему проведения сделки, остановились лишь на некоторых важных аспектах ее проведения. На практике в сделках часто задействовано несколько объектов, участвует много продавцов и покупателей, т. е. выстраиваются «цепи». В этом случае возникает необходимость учитывать интересы всех участников сделки, увязывать их во времени, что бывает достаточно непросто. Да и важных аспектов сделок значительно больше — это и проверка доверенностей (если продажа объекта осуществляется по доверенности), и проверка семейного положения продавца (вопрос совместно нажитого имущества супругов), иногда бывает нелишней и справка из психоневрологического диспансера, много нюансов при проведении сделки, когда продаются объекты, полученные по наследству. Каждая сделка индивидуальна. Без опыта и консультаций профессионалов не обойтись.