Роль агента по недвижимости в операциях с жилой недвижимостью.

Следует отметить, что имеет место преувеличение роли агента по недвижимости в операциях с жилой недвижимостью.

Понятно, что если в сделке по покупке или продаже квартиры нет большого количества альтернативных вариантов и звеньев цепи, агент по недвижимости осуществляет поиск наиболее оптимального варианта в тех источниках, которые являются общедоступными. Если у вас есть желание для экономии десяток и сотен тысяч рублей, то имеет смысл не прибегать к помощи агента по недвижимости.

Была ситуация, когда знакомым автора данной статьи приходилось заниматься улучшением жилищных условий, то они стали привлекать агентов по недвижимости к данному процессу. Сделка обещала быть достаточно сложной с наличием альтернативного варианта: предполагалось совершить обмен большой квартиры, которая находится в центре столицы России, на три квартиры в районах спальных, одна из которых была двухкомнатной и две-однокомнатными. В итоге, первым агентом по недвижимости, предложенным знакомыми, в течение года было проведено незначительное число просмотров. Что касается маленького агентства недвижимости, которое находилось рядом, то оно не стало браться за решение данного вопроса. А в крупном агентстве был нанят представитель, который в течение недели делал две демонстрации. Затем через год на квартиру нашёлся покупатель, а по истечении двух месяцев после того, как квартира была продана, в центральном районе Москвы были подобраны три необходимые квартиры. Следует отметить, что хозяин одной из данных квартир быстро «спрыгнул», однако агенту по недвижимости удалось подыскать ещё один вариант в течение одного дня.

Было бы всё хорошо, и имелась бы возможность для восхваления данного агента по недвижимости, однако тут имелось одно обстоятельство. После закрытия сделки, клиентами была подписана расписка относительно того, что у них нет претензий к агентству недвижимости. Однако позднее, одна квартира оказалась незаконно перепланированной, а о данном факте агентом указано не было. Покупателям же сообщили эту информацию судебные приставы. Нужно отметить, что агентством было получено за данные сделки неплохая сумма вознаграждения — примерно восемьсот тысяч рублей. В том случае, если говорится о непростой сделке, когда квартиру (одну или более одной, аналогично процессам разъезда и расселениях коммунальных квартир) покупают вместе с реализацией квартиры, которая принадлежит покупателю, агентство крайне необходимо. Каждая сделка (а непростая — в большей степени) растягивается во времени. На одних словах осуществлять согласование сроков по сбору документов, сумм и даты нотариусов и освобождения жилых помещений в цепи не предоставляется возможным: в данном случае необходимо наличие договоров, которые подписали все участники сделки. Причем договора, где были внесены авансы, а также указаны штрафные санкции: к большому сожалению, пустой звук для граждан России такое понятие, как «устная сделка», и для любого участника не составит труда в том, чтобы разорвать цепочку, которая собиралась с большим трудом.

Понятно, что в случае обращения клиентом в агентство недвижимости, он полагается на то, что будет определённая гарантия от случаев развала сделки. Также он бывает уверен в том, что только агенту удастся полностью проверить квартиру на предмет её «чистоты», чем предотвратить возникновение неприятных последствий с квартирой по истечении определённого времени. В действительности, агенту приходится нечасто отслеживать историю той или иной квартиры, которая вполне может быть из ряда операций по покупке и продаже. Агент осуществляет лишь проверку подлинности документов, которые являются правоустанавливающими, по данной сделке, и не более.

Российский рынок по продаже и покупке недвижимости является довольно стихийным, и его не контролирует ни государство, ни саморегулирующие организации. У агентов по недвижимости во многих случаях нет необходимого образования, лицензии, и они не имеют знаний о правовых нормах. Они не ответственны за последствия своей деятельности. К примеру, в Англии есть закон, по которому подвергают уголовному наказанию до десяти лет за случаи введения в заблуждение. Там у агента нет прав на искажение информации при реализации квартиры, но он должен осуществлять проверку данных, сообщаемых ему собственником. Имел место случай, когда с целью реализации собственной квартиры в агентство зашёл человек преклонного возраста. Агент предложил продать квартиру гораздо дешевле её рыночной стоимости, а покупателем был родственник агента. Как результат, агент оказался в тюрьме на пять лет.

В нашей стране, агент может просто лишиться клиента и этим всё ограничится. Дело состоит в том, что в случае обращения потенциального клиента в агентство недвижимости с просьбой о продаже собственной квартиры, то агент просто проводит размещение объявления о ней в базе и на ресурсах сети, которые являются бесплатными. Для размещения информации о продаваемом жилье за плату, клиенту необходимо будет оплачивать расходы, которые связаны с публикацией объявления. Когда поступает новая квартира во «внутреннюю» базу недвижимости, то агентами осуществляется просмотр заявок на подборку соответствующей недвижимости, а затем проводится мониторинг различных информационных источников и ожидаются звонки от потенциальных покупателей. Если поразмыслить, то подобную работу вполне под силу выполнить покупателю самостоятельно. К примеру, вышеуказанные клиенты, которые осуществляли поиск трёх квартир: мониторинг сети был для них каждодневным занятием. И как итог, необходимую квартиру отобрали через два месяца, после «провисания» на соответствующем сайте в течение одного часа.

Как оказалось, подобным результат относится к числу удачных. Случаются моменты, когда агент выяснил факт опубликования объявления хозяином квартиры, а затем позвонил хозяину и, представившись покупателем, узнал всё о реализуемой квартире, а затем решил поместить объявление о реализации данной квартиры, однако используя свои данные. Также, не чистый на руку инвестор размещает подобное объявление на ряде ресурсов. Таким образом, то объявление, которое поместил сам хозяин, было просмотрено только четвертью из заинтересованных лиц. Если объявление ставится самостоятельно, оно нуждается в обновлении, иначе его помещают в архив. В том случае, если у вас есть желание относительно самостоятельного размещения объявления в сети, то нужно иметь в виду то, что оно может заинтересовать агентов. Это их заработок, поэтому они будут действовать быстрее вас.

Агентами происходит постоянное отслеживание новых вариантов, поступающих на рынок. Когда приходят хорошие варианты от хозяев, они переносят их в ту базу, которую распространяют на платной основе, и будут заниматься поиском покупателей. В случае нахождения потенциального покупателя, агент свяжется с хозяином и предложит заключить договор. При этом он будет требовать о вознаграждении с обеих сторон. Во многих случаях это имеет место с недорогими квартирами, а также новыми агентствами, не имеющими собственных баз. Таким образом, они или договариваются с хозяином о том, чтобы поставить квартиру на продажу, или объявляют ему о нахождении покупателя, когда таковой появится. Следует отметить, что у серьёзных агентств таких вещей в практике нет.

Можно рассказать о том, какие расценки существуют на услуги агентов. Как правило, их стоимость зависит от того, какой тип недвижимости, которая покупается, сложность ситуации и пакет услуг. Более дорогая недвижимость влечёт за собой более низкий процент от её стоимости. Как правило, это три или четыре процента. Покупая квартиру в доме панельном за пять миллионов рублей, агенты получают сто пятьдесят-двести тысяч рублей. В том случае, если у покупателя есть желание в покупке квартиры с использованием «прямой сделки», без участия в альтернативах, и имеет наличные деньги, он может не пользоваться услугами агентов по недвижимости. При этом, если учитывать, что граждане имеют для покупки сумму «впритык». То, что сложно самостоятельно проводить сделки с недвижимостью, является надуманным. Люди опасаются обмана, а в техническом аспекте сделать это несложно.

Чтобы регистрировать право собственности на лицо, являющееся покупателем, нужно подготовить необходимые документы: договор по купле-продажи жилья, паспорт кадастровый, справка о том, что отсутствует задолженность за коммунальные платежи, согласие супруга на данную сделку, которое заверяется нотариусом, а также документы, которые подтверждают право собственности продавца. Данные документы предоставляются в Регистрационную палату, а через пару недель покупатель может получить документ о том, что он является собственником жилья.