В едином порыве в единый реестр

С внедрением в жизнь новой системы регистрации прав на недвижимое имущество москвичи, уже, можно сказать, забывшие об очередях, вынуждены были вспомнить советскую эпоху всеобщего дефицита, для которой запись с ночи и номерки на руках были привычными атрибутами. Своим мнением о том, почему в Москве сложилась такая ситуация и какие еще проблемы повлек новый порядок регистрации, с нашим корреспондентом Вениамином Вылегжаниным поделилась генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко.

Возникшие в последнее время ажиотаж и неразбериха при оформлении сделок с недвижимостью в столице объясняются несколькими причинами.

С 1 января 2000 г. в Москве вступил в силу новый Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Его хотели ввести в действие в столице еще с ноября прошлого года, но после «круглых столов» с риэлторами власти перенесли вступление закона в силу на начало 2000 г. В это время года рынок недвижимости, как правило, немного затихает, и освоиться с новыми нормами московским регистраторам было бы несложно. Но спада на рынке не произошло, и все пришлось осваивать «на ходу», а это, естественно, требует больше времени.

Увеличились временные затраты и тех, кто заключает сделки. Согласно новому закону для регистрации прав на жилое помещение нужны дополнительные, по сравнению с ранее действовавшим порядком, документы: поэтажный план-экспликация, в котором по метрам «расписаны» комнаты и кухня, а также ксерокопии паспортов продавца и покупателя — раньше их подлинники сверял нотариус при заключении договора и в Комитете муниципального жилья этого уже не требовалось.

Все сданные документы регистратор теперь вносит в реестр, после чего выдает справку с перечнем взятого. С одной стороны, это вроде бы хорошо: знаешь, с кого потом спросить за утерю, а с другой стороны, у окошечка регистратора человек стоит около часа.

Но это все чисто организационные трудности. Гораздо важнее, что с введением нового закона возникли другие непредвиденные проблемы.

Квартиры с третьими лицами

Раньше один документ — договор купли-продажи — регистрировал одновременно и сделку, и переход прав на квартиру от продавца к покупателю. Купив жилье и зарегистрировав договор, человек получал право владеть и распоряжаться им. Теперь сначала регистрируют сделку с жильем, а потом право на него. Договором купли-продажи регистрируется только сама сделка. Дополнительно покупателю выдадут свидетельство о праве собственности на квартиру, но пока с перечнем всех обременений, то есть там будут присутствовать все еще не выписанные из квартиры граждане.

В Москве сегодня 70% всех сделок — так называемые альтернативные сделки: к примеру, семья продает свою большую квартиру с тем, чтобы взамен купить 2 квартиры поменьше. Механизм их был отработан, заранее подбирались варианты, поэтому сделка проходила в один день. Теперь же процесс растягивается на несколько этапов. На первом купившему большую квартиру выдают свидетельство о праве собственности на нее, куда в качестве обременения вписана вся семья бывшего владельца — так как продавец себе еще ничего не приобрел, он, естественно, пока из квартиры не выписан.

После того как семья продавца наконец-то купила желаемое жилье и члены ее выписались из прежнего, квартира становится чистой. Но пока только теоретически. А чтобы она стала еще и юридически чистой, ее бывшему хозяину нужно снять обременение. Для этого он должен привезти в регистрационный комитет документы о том, что вся его семья выписалась. Только после этого владелец получает свидетельство о том, что стал собственником квартиры уже без всяких обременений. Но сколько будет потеряно времени и нервов! Ведь у каждой двери, у каждого окошечка — очереди.

Взаиморасчеты

С введением в действие нового закона встала и еще одна проблема — взаиморасчетов между продавцом и покупателем. Раньше они арендовали ячейку в банке на один день, максимум два, сейчас же сделка длится минимум две недели, а порой растягивается на месяц. В течение этого срока недобросовестный продавец может заявиться в банк и по поддельным документам получить деньги. Банковские служащие не обязаны звонить в комитет по регистрации или на риэлторскую фирму и проверять, прошла сделка или нет. Если на документе есть печать, они допускают предъявителя до ячейки. Продавец забрал деньги, а квартиру не продал, и что тогда делать? Здесь в обязательном порядке нужна подстраховка. Фирмы, естественно, будут теперь указывать в договоре, что продавец имеет право попасть в депозитную ячейку только в присутствии третьего лица, например, риэлтора. А как быть тем, кто покупает или продает жилье напрямую?

Регистрация без нотариуса

Работавшие много лет с недвижимостью нотариусы сразу видели, какие документы поддельные, а какие нет. К тому же они рисковали деньгами, репутацией, лицензией. Новый порядок не предусматривает нотариальное заверение сделки и многие граждане пользуются своим правом не обращаться к нотариусу. Но среди чиновников же Комитета по регистрации еще не так много опытных специалистов. Естественно, они при заверении сделок перестраховываются. То печать не нравится, то справку принесите из нарко- или психдиспансера, то еще что-нибудь не так.

Могут возникнуть и другие неприятные моменты. Они уже появились при новом порядке регистрации нежилых помещений, введенном в действие в Москве с 1 января 1999 г. Купивший нежилое помещение сдает в регистрирующий орган документы и в течение месяца ждет ответа: зарегистрируют или нет? А через месяц выясняется, что регистрацию приостановили, потому что нет какой-либо справки.

Подобная ситуация может возникнуть и при регистрации жилья. К примеру, в эспликации квартиры написано, что размер кухни - 8,9 кв.м, а в поэтажном плане стоит цифра 9. Владельцу квартиры регистраторы говорят: иди и откорректируй, принеси такие документы, чтобы и в том, и в другом цифры были одинаковые. Принес и снова отдал на месяц. А через месяц опять что-либо обнаружилось: например, общая площадь квартиры, указанная в справке БТИ и в выписке из домовой книги, не совпадают. Ведь кухню-то откорректировали, а при этом автоматически изменились другие цифры, но владелец на это не обратил внимания.

Так что сразу проскочить регистрацию не удается никому. Даже нотариусы пока еще не знают новых требований Москомрегистрации. Немного проще риэлторам: по крайней мере, о всех нововведениях они узнают одними из первых.

К примеру, сейчас для оформления каждой сделки введена своя форма заявления (всего их 14): для сделки купли-продажи нужно одно заявление, а если есть обременение, то другое, если метраж не совпадает — третье и т.д.

«Ответственность» регистратора

В новом законе декларируется, что лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон. Казалось бы, все замечательно. Но… каким образом будет реализована эта норма? Во-первых, для наступления ответственности суд должен признать вину регистратора. Есть основания полагать, что сделать это будет архисложно. Наверняка юристы и адвокаты органа регистрации сделают все, чтобы снять с себя ответственность. А во-вторых, даже при положительном решении суда истец получит в качестве компенсации только ту сумму, которая указана в договоре, и то в рублях.

А если сделка будет расторгнута через год? Даже при выплате продавцом полной стоимости квартиры сумма компенсации все равно будет меньше потерянной — инфляция.

Так что же, Закон принес одни проблемы? Конечно, нет. В нем много положительных моментов.

Закон упорядочит работу

Если смотреть в пределах Российской Федерации, а не только Москвы, то новый Закон — это шаг вперед. В первую очередь потому, что теперь регистрировать сделку могут только органы юстиции. Ведь раньше был разнобой: в Москве этим занимался КМЖ, в Подмосковье — регистрационная палата, в Свердловской области БТИ и т.п. Закон же всю Россию в этом вопросе уравнял.

Кроме того, теперь будет вестись единый реестр недвижимости по всей стране. Любой гражданин, обратившись в регистрирующий орган с заявлением и заплатив определенную сумму денег, может получить информацию буквально о любом недвижимом объекте: кому принадлежит, есть ли обременение и т.д. Можно, находясь в Москве, узнать все о квартире или доме в Вологодской области, причем сделать это еще до совершения сделки, что особенно важно для тех регионов, где расчеты проводятся до регистрации.

Большим плюсом является введение единой формы договоров, свидетельств. Раньше у каждого региона были свои правила игры: где-то требовались одни бумаги, а где-то совершенно другие. Сразу этот разнобой, конечно, не прекратится, но с введением в действие закона можно через суд оспаривать неправомерность требований.

Например, в Подмосковье еще до регистрации сделки требуют акт передачи квартиры. Это же нонсенс! Еще покупатель ключи от квартиры не видел, а уже нужно принести бумагу о том, что взаиморасчеты произведены и ключи переданы. Теперь же можно через суд получить с администрации, которая заставляет совершать противозаконный акт, компенсацию за такие действия как за моральный ущерб.

Так что Закон этот, по большому счету, является прогрессивным. Он вводит единообразие и упорядочивает работу регистраторов всей России.