Недвижимость делят — права регистрируют

Согласно п. 9 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в ред. от 11 апреля 2002 г. в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Поскольку при преобразовании объектов прекращения прав, в т.ч. и третьих лиц, не происходит, актуальные записи — о существующем праве собственности и об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.) — не погашаются, а переносятся в новые разделы.

Регистрационные действия определяются следующими факторами: видом объекта; целью и способом разделения; наличием в ЕГРП записей по разделяемому объекту.

Разделение земельных участков.

Если в ЕГРП было зарегистрировано право на участок одного лица, то по его заявлению на основании представленных им новых кадастровых планов вносятся изменения. В случае отчуждения вновь сформированного участка такие изменения должны быть внесены до регистрации сделки и перехода права.

Разделение участков в ЕГРП может быть произведено учреждением юстиции без представления договора об отчуждении одного из участков. Возможно, что сделка не состоится, и оба участка останутся у собственника. Получится, что лицо является собственником двух земельных участков на основании одного и того же документа о праве на участок до его раздела. Однако в этом нет ничего противозаконного. По заявлению правообладателя можно посредством кадастрового учета объединить два смежных участка в один, после чего внести изменения в ЕГРП — преобразовать объекты путем их слияния в один.

В случае отчуждения одного из участков «повторной регистрации» права продавца на оставшийся у него участок не требуется. Некоторые учреждения юстиции полагают необходимым проведение регистрации в установленном порядке (с подачей заявления и внесением платы), считая, что право на оставшийся участок прекратилось в связи с его разделением. Любопытно, что повторная регистрация права продавца осуществляется либо на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии прав на весь участок до продажи, либо на основании договора купли-продажи части участка. Однако такая «регистрация» не соответствует реальной правовой ситуации. На основании правоустанавливающего документа продавца регистрация его права уже проводилась, а договор купли-продажи свидетельствует о праве покупателя на проданный участок, а не праве продавца на сохранившийся за ним участок.

Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с отчуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участка путем выделения. В этом случае наряду с открытием раздела на вновь сформированный участок в записи о существующем участке вносятся изменения — указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка.

Если раздел участка производится по соглашению участников общей долевой собственности или по решению суда, то и каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации права на предназначенный ему участок. При этом представляются не только кадастровые планы вновь образованных участков, но и договор (соглашение) о разделе или судебное решение. Поскольку до регистрации учреждение юстиции должно преобразовать (разделить) объект с переносом актуальных записей о долевой собственности, то в случае уклонения одного из сособственников от подачи заявления на регистрацию выделенный ему участок продолжает оставаться долевой собственностью.

Разделение зданий, жилых и нежилых помещений.

Разделение иных объектов — зданий, жилых и нежилых помещений — осуществляется только при совершении сделок с ними или при разделе по решению суда.

Правообладатели ходатайствуют о регистрации сделок и прав на части объектов недвижимости (помещения в них). В случае отчуждения собственником части объекта недвижимости он должен представить план (описание) остающейся у него части и ходатайствовать о внесении изменений (возможно заявление о выдаче свидетельства о регистрации права на оставшуюся часть).

До регистрации прав на отчуждаемую часть учреждение юстиции осуществляет преобразование объекта в ЕГРП. При разделении проверяются указанные выше критерии делимости объектов недвижимости не только в отношении приобретаемой, но и в отношении остающейся у продавца части. Поэтому не должен регистрироваться переход права по сделке, в результате которой покупатель приобретает, например, нежилые помещения, а у продавца остаются только лестничные клетки в здании. При необходимости учреждение юстиции вправе запросить заключение (БТИ, органов архитектуры, органов по управлению жилищным фондом) о назначении образующихся частей и возможности их использования как жилых или нежилых помещений.

Преобразование объектов «по воле собственника» без юридически значимых действий не производится.