О делимости неделимых вещей

В связи с развитием рынка недвижимости, все большим вовлечением в гражданский оборот земельных участков возникают вопросы о регулировании правоотношений по поводу таких специфических объектов недвижимого имущества, как части зданий, жилых и нежилых помещений, части земельных участков. Целью настоящей статьи является исследование возможности раздела объектов недвижимости.

Общее понятие неделимой вещи дано в ст.133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Аналогичный критерий содержится и в п. 4 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке): часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Еще один критерий дан в ст.252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» от 1 июля 1996 г. № 6/8, под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Таким образом, для всех вещей существуют следующие критерии делимости:

— отсутствие законодательных запретов раздела;

— сохранение частями целевого назначения вещи;

— сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.

Часть объекта недвижимости как объект гражданских прав

Части недвижимых вещей названы объектами правоотношений, например, в следующих нормах:

1) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, ст. 26 Закона о государственной регистрации);

2) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации);

3) части зданий (ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ, далее — Закон о ТСЖ);

4) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации);

5) часть недвижимости в жилищной сфере (ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218—1);

6) части жилых домов (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР, ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст.5 Закона об ипотеке);

7) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ), в т.ч. состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР);

8) часть предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ).

О части объекта можно также говорить и при определении предмета договора купли-продажи недвижимости в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ об указании данных, определяющих расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 1 Закона о ТСЖ упоминаются части кондоминиумов как имущественных комплексов. Но при этом под частями кондоминиумов понимаются жилые и нежилые помещения (иные объекты недвижимости), принадлежащие разным домовладельцам, а также общее имущество, являющееся их долевой собственностью. Статья 23 Закона о государственной регистрации говорит о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах. То есть объектами гражданских прав и предметами сделок являются объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы или их части. Поэтому понятие «часть кондоминиума» самостоятельного значения не имеет и в данной статье не рассматривается.

Нет смысла также рассматривать и понятие «части участка недр», поскольку в силу ст. 129 ГК РФ и Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395—1 (в ред. от 3 марта 1995 г.) недра пока не участвуют в имущественном обороте и относятся к сфере природоресурсного, а не гражданского законодательства.

Не входит в задачи настоящей работы и рассмотрение понятия «части предприятия». Правовому режиму предприятия как имущественного комплекса посвящены многочисленные исследования.

Деление (раздел) объектов недвижимости

Если делимость — характеристика недвижимой вещи — объекта права, то раздел — это действия субъектов права.

Какими действиями можно осуществить раздел объекта? Физическое, реальное деление целых объектов недвижимости и «изготовление» из них новых объектов невозможно. Такой способ приобретения права собственности, как переработка одних вещей в другие предусмотрен только для движимых вещей (ст. 220 ГК РФ). Значит, это деление субъективное, умозрительное, а природа этого субъективного действия опять-таки определяется видом недвижимой вещи — природный или искусственный это объект.

Первый способ деления — это раздел объекта общей собственности между сособственниками и выдел из него доли в натуре (ст. ст. 252, 254 ГК РФ). Данные действия совершаются в виде соглашения между участниками общей собственности, что, бесспорно, является сделкой, поскольку влечет юридическое последствие в виде прекращения права общей собственности у всех сособственников при разделе или у одного из них при выделе.

Другим способом раздела следует признать отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в т.ч. делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально определенная и сохраняющая исходное назначение.

Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.

Согласно требованиям ст. ст. 607, 650 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, здания и другие индивидуально определенные непотребляемые ве-щи. По ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в поль-зование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять «делить»?

К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения.

Интересно, что нормы главы 35 ГК РФ и ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики допускают передачу жилой недвижимости в наем, аренду как в целом, так и по частям. Очевидно, что определение объектов аренды, данное в нормах Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, нуждается в дополнении для приведения в соответствие с реалиями и потребностями имущественного оборота, допущении передачи в пользование индивидуально определенной части недвижимой вещи в соответствии с ее назначением. Для облегчения толкования и правильного применения возможно также и дополнение установленного п. 2 ст. 209 ГК РФ содержания права собственности правомочием собственника делимой вещи распоряжаться ее частями.

Доля — не часть

Не следует путать делимость и раздел объектов недвижимости с определением долей в праве общей собственности, а также с определением порядка пользования общим имуществом.

К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией «реальных и идеальных долей», смешивают понятия «доли в праве общей собственности» и «части недвижимой вещи».

Например, в весьма авторитетном Комментарии к ГК РФ под ред. проф. О. Н. Садикова в главе 18 указывается следующее: «Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю -?, 1/3, ј? т.п. части права общей собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату. Эта часть, доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю площади помещения по закону или соглашению между собственникам, а в случае спора — по судебному решению».

В приведенной цитате заметно влияние такого специфического понятия жилищного права, как «жилая площадь». Однако с точки зрения гражданского законодательства «деление права», а точнее, определение долей в праве общей собственности, должно соответствовать волеизъявлению сособственников или закону (п. 1 ст. 245 ГК РФ), но никак не материальному делению объекта.

Таких объектов вещных прав, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля», не существует. Доля в праве — умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной неделимой или неразделенной вещи — квартиры, дома, участка (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве и выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью. Если речь идет о доле, то объект недвижимости (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то субъекту права единолично принадлежит вещь — конкретная часть жилого дома определенной площади.

Нахождение в собственности разных лиц частей недвижимой вещи не означает одновременного существования у них долевой собственности на целую вещь. Право собственности как абсолютное правоотношение по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия «идеальной доли» и «реальной доли» — половины дома или квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов — не может быть права собственности на комнату, при этом вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция — «или доля в праве, или часть в объекте», но не «и доля в праве, и часть в объекте».

Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия «земельная доля». Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, на местности должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ потребовалось установить, что земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, «переводом» понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Итак, несмотря на отнесение к общему классу недвижимых вещей, правовые режимы природных и искусственно созданных объектов — земельных участков и зданий, сооружений значительно отличаются друг от друга. В свою очередь, различны режимы недвижимости жилого и нежилого назначения. Поэтому особенности делимости и раздела недвижимости, регулирования правоотношений по поводу ее частей должны рассматриваться в отдельности для каждого вида объектов: земельных участков, зданий, помещений нежилого назначения, жилых помещений.