Квартирные баталии не безобидны

Непростая стадия в процессе покупки квартиры — осуществление расчетов между продавцом и покупателем, ибо при этом последний зачастую может оказаться обманутым.

Процесс приобретения квартиры можно условно разделить на две или три стадии, в зависимости от того, происходит ли нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры. Как известно, сделка купли-продажи квартиры не требует обязательного нотариального удостоверения. В настоящее время стороны предпочитают пользоваться услугами нотариуса. Первая стадия приобретения квартиры — удостоверение договора купли-продажи нотариусом, вторая — регистрация договора в органах государственной регистрации и третья — передача денег продавцу. Как может показаться на первый взгляд, такая схема не таит никаких неожиданностей. Но это иллюзорная уверенность. На практике же все выглядит гораздо сложнее. И добросовестный покупатель может стать жертвой мошенников на любой стадии передачи денег продавцу.

Передавая деньги продавцу до нотариального удостоверения договора купли-продажи, покупатель сильно рискует, т.к. нет никаких гарантий того, что деньги отданы именно продавцу. Некоторые покупатели пытаются себя обезопасить путем получения всевозможных расписок о получении денег, которые являются плохими помощниками в защите прав покупателя. Как правило, найти исчезнувшего после получения денег «молодца» невозможно. Человек, который выдает себя за продавца, может подделать паспорт либо правоустанавливающие документы на квартиру. И, таким образом, вы становитесь жертвой хорошо разыгранной аферы.

Вариантов быть обманутым при передаче денег до подписания договора у нотариуса настолько много, что такой вариант не выдерживает никакой критики.

Когда взаиморасчет происходит после удостоверения договора у нотариуса, но до оформления его в органах государственной регистрации, покупатель рискует не меньше.

Несмотря на свою очевидную ущербность, данный способ передачи денег довольно распространен при покупке квартиры в различных субъектах РФ. Так, например, в Подмосковье регистрационная палата требует, чтобы до подачи документов на регистрацию между сторонами был подписан акт передачи, где указано, что взаиморасчет между сторонами произведен и претензий друг к другу они не имеют. Такая постановка вопроса подвигает людей к тому, чтобы они произвели взаиморасчет до подачи документов на регистрацию. В результате устанавливается некая практика передачи денег от покупателя квартиры к продавцу до регистрации сделки.

Такое требование регистрационной палаты, на наш взгляд, абсолютно неприемлемо. Во-первых, очевидно, что, заключив договор купли-продажи квартиры у нотариуса и передав деньги продавцу, покупатель квартиры еще не становится собственником. Ведь в соответствии с п.2 ст.223 и п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации, и только после этого покупатель — собственник квартиры.

Так вот, после того как вы оказываетесь без денег и документов, может выясниться, что квартира находится под арестом или запрещением, соответственно, любые сделки с данной квартирой невозможны. И это несмотря на то, что в справке БТИ об оценке имущества (являющейся необходимым документом) будет указано, что на квартиру арест или запрещение не наложены. Кстати, точные сведения об арестах и запрещениях можно получить в регистрирующем органе. В таком случае вопрос о возврате денег покупателю превращается в проблему. Тем более, что основная часть сделок купли-продажи квартир не отражает действительной стоимости приобретаемого имущества.

Но если в вышеописанном случае продавец квартиры не имеет злого умысла по отношению к вашим деньгам и проблему возврата все-таки можно решить, то в том случае, если продавец хочет поживиться за ваш счет, подобный способ передачи денег -удачная возможность. Например, продавец либо его доверенное лицо имеют на руках правоустанавливающие документы на квартиру. Он пишет заявление об утере данных документов и в результате получает выписку из реестра прав, которая является таким же правоустанавливающим документом. Затем находятся два покупателя, одним из которых являетесь вы, и назначается день оформления бумаг у нотариуса. Сбор необходимого для продажи квартиры «пакета» (справка БТИ, выписка из домовой книги и т.д.) в двойном экземпляре не представляется затруднительным. Естественно, это будут два разных нотариуса, которые и не подозревают о том, что в другом месте этот же продавец отчуждает ту же самую квартиру. Это вполне реальная ситуация, вызванная тем, что связи между нотариусом и регистрирующим органом на сегодняшний момент нет. И нотариус, ни о чем не подозревая, оформит-таки договор купли-продажи, равно как и его коллега, только другому покупателю. Продавец в данном случае получит двойную сумму за свою квартиру и затеряется в просторах нашей необъятной Родины. В результате таких сделок собственником квартиры окажется только один из двух претендентов, второму же — роль потерпевшего. Возможно, оба покупателя лишатся своих денег, не получив ничего взамен. Причем судебная практика свидетельствует, что квартира не обязательно признается за тем собственником, чей договор был оформлен в органе регистрации. Квартира может быть признана за тем, чей договор был раньше удостоверен у нотариуса.

Если стороны договорились провести взаиморасчет после государственной регистрации, то пострадать могут как покупатель, так и продавец.

В такой ситуации у сторон часто возникает вопрос о том, что же считать государственной регистрацией — саму подачу документов на регистрацию или уже получение документов после регистрации? Когда стороны договариваются о расчете сразу после подачи документов на регистрацию, покупатель еще не может быть абсолютно уверен, что он является полноправным хозяином квартиры. Дело в том, что регистрация — это не просто занесение в реестр данных о новом собственнике, а еще и проверка комплектности и достоверности имеющегося комплекса документарных сведений. Поэтому подачу документов еще нельзя считать регистрацией сделки как таковой. На этой стадии может случиться так, что договор просто нельзя будет зарегистрировать. На то могут быть разные причины. Одна из них легко устранима и только продлит процесс регистрации, например, обнаружение неточностей при составлении договора. Но некоторые причины устранить трудно (квартира под запретом), а иногда практически невозможно — например, принадлежность данной квартиры совсем другому собственнику.

При данном способе взаиморасчета продавец рискует тем, что может просто не получить своих денег после регистрации договора купли-продажи квартиры.

Как видим, все вышеперечисленные методы расчета между продавцом и покупателем таят реальный риск.

Каким же образом лучше всего производить взаиморасчет?

Уже много лет появился и пользуется популярностью у риэлторов взаиморасчет между покупателем и продавцом посредством депозитной ячейки банка. Это происходит следующим образом: покупатель и продавец квартиры в день сделки собираются в депозитарии выбранного сторонами банка, где подписывают соглашение об условиях доступа и открытия ими ячейки — депозитного сейфа. (Прим. авт. — Не все банки предоставляют подобную услугу.)

Основные моменты данного соглашения таковы: как только покупатель заложил деньги в ячейку, доступ к ней становится возможным только на следующих условиях: во-первых, присутствие продавца, во-вторых, предъявление продавцом работнику банка договора купли-продажи квартиры, зарегистрированного в конкретном регистрирующем органе на имя конкретного покупателя с указанием всех соответствующих адресных и паспортных данных. В том случае, если ваш продавец покупает также альтернативное жилье для себя, то условием доступа продавца к ячейке будут являться оба договора купли-продажи квартир.

После того как деньги оказались в депозитной ячейке, происходят нотариальное удостоверение и регистрация договора. При этом стороны уверены, что подлог и обман невозможны. После регистрации договора бывший владелец возвращается в банк и на основании зарегистрированного договора получает причитающуюся ему сумму денег.

Такая схема удобна тем, что:

во-первых, продавец еще до нотариального удостоверения договора видит и проверяет деньги, которые он должен получить за продаваемую жилплощадь. По его просьбе тщательную проверку денег могут произвести сотрудники банка;

во-вторых, покупатель, отдавая деньги, может не беспокоиться за их судьбу: получить их невозможно, пока не будут выполнены все условия соглашения, которые по желанию сторон могут дополняться и изменяться. Если же сделка купли-продажи по каким-либо причинам не состоялась, он не лишен возможности по истечении определенного срока, всегда может забрать свои деньги;

в-третьих, указанная схема взаиморасчета обеспечивает сохранность денег на всем протяжении сделки, что немаловажно для обеих сторон. Даже в том случае, если банк обанкротится, доступ к ячейке будет осуществлен все равно, т.к. ценности и деньги, находящиеся в депозитарии, не относятся к активам банка. Данное обстоятельство подтвердилось после известного финансового кризиса, когда счета во многих банках были заморожены, а операции по взаиморасчету через депозитарии продолжались.

В целом, для современного рынка жилья описанная схема взаиморасчета представляется наиболее оптимальной. Мы рекомендуем использовать этот метод, даже если в вашем населенном пункте нет банков или они не осуществляют подобные операции. Ради того, чтобы обезопасить себя, рекомендуется отправиться в ближайший город, где возможно соблюсти вышеописанную схему передачи денег, которая в настоящее время стала еще более популярной, т.к. процесс регистрации во многих субъектах РФ, в том числе и в Москве, занимает не один день.

При правильной организации предлагаемого варианта взаиморасчета можно исключить практически любую возможность обмана.