Квартирные мошенники в творческом поиске

В последние годы в нашей стране большое распространение получил способ обмена жилья путем купли-продажи. В одной только Москве в день заключаются сотни таких договоров. Однако через некоторое время многие «счастливые» собственники выменянных подобным образом квартир сталкиваются с большими проблемами.

Те, кто хоть раз просматривал жилищный раздел газеты «Из рук в руки» или ей подобных, наверное, обратили внимание на слово «альтернатива», часто встречающееся в тексте объявлений о продаже квартир. Для непосвященных объясню: «альтернатива» на языке риэлтора — это обмен квартиры путем ее продажи и покупки на вырученные деньги понравившейся. Как мне объяснили знакомые риэлторы, такой обмен удобнее обычного, поскольку рынок продаваемого жилья значительно шире по сравнению с предлагаемыми вариантами обмена.

Но существует проблема, о которой риэлторы клиентам, предлагая вариант обмена через альтернативную куплю-продажу квартиры, ни слова не говорят — это возможность признания их договора купли-продажи жилья недействительным. Чаще всего такой иск предъявляет бывший собственник жилья, но он может быть предъявлен и прокурором или органами опеки и попечительства в интересах бывшего собственника или проживавших с ним лиц (например, несовершеннолетних детей).

А возможность такая достаточно велика. В настоящее время суды Москвы и Московской области буквально завалены гражданскими делами по искам бывших собственников к новым владельцам квартир. И, как показывает практика, в большинстве случаев суды удовлетворяют такие иски, выселяя новых собственников жилья в буквальном смысле на улицу.

Можно ли избежать попадания в такую ситуацию, юридически обезопасить себя от потери денег и квартиры, заключая договор купли-продажи жилья? Стопроцентно, вероятно, нельзя. Но принять определенные меры безопасности не только можно, но и нужно.

Вначале попробуем разобраться, в чем преимущества и недостатки обмена квартир по сравнению с куплей-продажей жилья с юридической точки зрения.

Обмен — это понятие, предусмотренное Жилищным кодексом РСФСР. Статьи 67—74 ЖК РСФСР регулируют порядок обмена муниципальных жилых помещений. Для его совершения необходимо с согласия всех проживающих в обмениваемых помещениях подать заявление в районное или городское бюро обмена. Если одна из обмениваемых площадей кооперативная, то есть владелец площади- член ЖСК (но не собственник квартиры!), к заявлению прилагается выписка из решения общего собрания об исключении меняющегося из членов ЖСК и выплате ему пая. В последующем тот, кто въедет в эту квартиру по обмену, уплатит пай и будет принят в члены ЖСК (ст.119 ЖК РСФСР). Если одна из обмениваемых площадей является муниципальной, а другая находится в собственности обменивающегося (это может быть частный дом или приватизированная квартира), то к указанному выше заявлению в бюро обмена необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на жилье.

Процедура обмена названного жилья со времен СССР практически не изменилась, поэтому нет смысла ее подробно описывать. Скажу только, что при совершении этой сделки через бюро обмена права ее участников максимально защищены. В случае признания обмена недействительным по решению суда стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть в свои прежние квартиры. А сторона, действовавшая неправомерно, обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ст.74 ЖК РСФСР).

Несколько иная процедура предстоит тем, кто желает обменять одну приватизированную квартиру на другую. В этом случае необходимо заключить у нотариуса договор мены (обмена) жилых помещений между собственниками квартир (ст.567 ГК РФ). Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения. При заключении договора мены жилыми помещениями законом также предусмотрена гарантия прав его участников. Если иск о признании договора недействительным подается участником сделки, то наступают последствия, предусмотренные ч.2 ст.167 ГК РФ, и стороны возвращаются в первоначальное положение. Если же он подается третьим лицом (например, собственником квартиры, у которого ее купила обменивающаяся сторона по настоящей сделке), то вступает в действие положение ст.571 ГК РФ, позволяющее новому собственнику квартиры требовать от другой стороны возврата квартиры, полученной последним в обмен.

Таким образом, при «традиционном» варианте обмена жилых помещений или заключении гражданско-правового договора мены квартир, находящихся в собственности, добросовестный участник сделки ничего не теряет: в крайнем случае он просто возвращается в свою прежнюю квартиру. Конечно, это малоприятно, но все-таки гораздо лучше, чем остаться на улице без квартиры и без денег. Недостатком «традиционного» обмена, на мой взгляд, является лишь то обстоятельство, что довольно трудно подыскать вариант, подходящий обеим меняющимся сторонам.

Обмен путем купли-продажи предполагает продажу имеющейся квартиры одним людям и покупку более подходящей у других. То есть на практике существуют два отдельных, ничем несвязанных между собой договора купли-продажи: по первому человек продает жилье и получает деньги, по второму он платит деньги и приобретает в собственность жилье. Поэтому если второй договор по иску продавца квартиры или третьих лиц будет признан недействительным, покупателю просто вернут деньги, указанные в договоре купли-продажи жилья и выселят из квартиры.

Вот тут-то и кроется возможность возникновения проблем для покупателя в дальнейшем. Ведь он, не желая платить за оформление сделки большие деньги, обычно занижает в договоре стоимость квартиры. Это позволяет продавцу в случае признания сделки недействительной при возврате сторон в первоначальное положение вернуть покупателю не реально полученные деньги, а лишь те, что указаны в договоре купли-продажи. В результате сформировался очень простой вид мошенничества, основанный на расторжении мнимых сделок. Например, при приватизации квартиры в свидетельство о праве собственности не был включен ребенок. Родители прекрасно знали о данном нарушении его прав, но молчали. Через какое-то время они продают квартиру, благополучно проедают полученные деньги, а затем обращаются (сами или через органы опеки и попечительства, прокуратуры) с иском в защиту прав ребенка в суд. Суд признает договор купли-продажи недействительным и прежние хозяева возвращаются в квартиру. А что же получают новые собственники? — спросит читатель. А им выдается исполнительный лист, дающий право взыскивать с виновников деньги. Только этот лист можно сразу выкинуть в помойку, так как реальных денег получить по нему невозможно. Ведь недаром мошенники затеяли всю эту операцию!

Комбинации, придумываемые хитроумными квартирными мошенниками, весьма разнообразны. Они позволяют в дальнейшем расторгнуть сделку по причине заблуждения продавца, из-за отсутствия согласия опекунского совета ПНД на сделку с душевнобольным и т.п. Очень часто подобные нарушения допускаются не при заключении последней сделки с жильем, а на предыдущих. Тогда судом применяется норма о последствиях ничтожной сделки (ст.181 ГК РФ), что для мошенников также удобно, поскольку жилье в любом случае возвращается к прежнему владельцу.

Конечно, все вышесказанное не означает, что за каждой сделкой купли-продажи квартиры притаился мошенник, желающий завладеть вашими деньгами. Тем не менее принять определенные меры предосторожности никогда не помешает. Вот несколько советов, которые, надеюсь, помогут вам.

1. Если позволяют средства, старайтесь покупать жилье в новостройках у строительных фирм, торгующих квартирами напрямую. В этом случае иски о признании договора купли-продажи недействительными по вышеназванным причинам просто не могут быть предъявлены в суд.

2. Если вы все же вынуждены покупать квартиру на вторичном рынке жилья, покупайте у людей, ее приватизировавших. В этом случае можно более тщательно проследить правильность оформления документов.

3. В договоре обязательно предусмотрите штрафные санкции к продавцу в случае предъявления им самим или третьими лицами иска в суд о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

4. Включайте в договор купли-продажи квартиры детей. Лишение несовершеннолетнего ребенка прав собственника и выселение его на улицу являются нарушением закона и ставят суд перед правовой коллизией. В этой ситуации он должен будет применить норму о добросовестном приобретателе, что на руку покупателю.