Не скоро новоселье? Меньше налоги!

Граждан, приобретающих квартиру, наряду с вопросами месторасположения и удобства жилья интересует вопрос о налоговых последствиях сделки купли-продажи. Ведь умело спланированная сделка посредством применения налоговых льгот может сэкономить деньги и, наоборот, необдуманные шаги могут привести к потерям.

Закон о подоходном налоге с физических лиц, действие которого завершится 31 декабря 2000 г., устанавливает, что гражданин, продавший свое жилье, обязан исчислить доход от этой продажи и отразить его в налоговой декларации. Сделать это он может двумя способами.

При первом из средств, вырученных от продажи квартиры, вычитаются расходы на ее покупку, подтвержденные документами. Очевидно, что данный способ во многих случаях не годится: квартира может быть приобретена много лет назад, инфляция исказила реальную стоимость затрат и др. Поэтому законодатель предусмотрел и другой, альтернативный способ исчисления дохода: из вырученной от продажи суммы вычитаются условные расходы. Их размер не может быть больше самой вырученной суммы и не может быть больше 5 000 ставок минимальной месячной оплаты труда (т.е. 417 450 руб.). Как это выглядит на практике?

Например, если гражданин продал свою квартиру за 1 200 000 руб., то при исчислении дохода вторым способом его доход составит 782 550 руб. (1 200 000—417 450). С этого дохода он обязан заплатить подоходный налог, который при отсутствии у этого гражданина других доходов составит 215 765 руб.

Налог этот можно уменьшить или вообще избежать его уплаты. Для этого нужно лишь в этом же году купить новое жилье. Дело в том, что Закон предусматривает льготу в связи с покупкой нового жилья: в этом случае налогооблагаемый доход приобретателя уменьшается на сумму расходов на покупку жилья. Правда, воспользоваться ею можно лишь однажды. К тому же у льготы есть верхний предел: доход нельзя уменьшить больше чем на 417 450 руб. (5 000 минимальных месячных оплат труда).

Например, гражданин продал свою квартиру за 1 200 000 руб., а купил новую за 1 500 000 руб. При продаже он получил доход 782 550 руб. Этот доход может быть уменьшен на суммы, затраченные на покупку квартиры, но в указанном выше пределе. В результате налогооблагаемый доход гражданина составит 365 100 руб. (782 550—417 450), а налог — 90 530 руб.

Эти правила налогообложения существенно изменятся с 1 января 2001 г., когда вступит в силу часть вторая НК РФ.

Кодекс устанавливает, что если гражданин продает квартиру, которой владел более 5 лет, то любая сумма, вырученная от ее продажи, не включается в состав налогооблагаемых доходов и, следовательно, не облагается подоходным налогом. Если же продаваемая квартира принадлежала лицу менее 5 лет, то выручка от ее продажи для исчисления налогооблагаемого дохода может быть уменьшена либо на сумму документально подтвержденных расходов по покупке, либо на сумму имущественного вычета, размер которого не может быть больше 1 000 000 руб.

Например, гражданин планирует за 1 200 000 руб. продать в 2001 году квартиру, которую купил 4 года назад. В таком случае его доход составит 200 000 руб. (1 200 000—1 000 000). В связи с тем, что в этом году изменятся и ставки подоходного налога, налог с полученного им дохода составит 26 000 руб. (200 000 х 13%). Как видим, по сравнению с первым примером, относящимся к 2000 году, налог уменьшится на 189 765 руб.

Увеличится и размер льготы, предоставляемой в связи с приобретением жилья. Налогооблагаемый доход, как и сейчас, будет уменьшаться на суммы, израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, находящихся на территории РФ, однако размер такого вычета не может превышать уже 600 000 руб. А в случае приобретения жилья за счет ипотечного кредита, полученного в одном из российских банков, сверх указанной нормы могут вычитаться проценты, уплаченные за пользование кредитом.

Так что если предыдущий пример дополнить условием приобретения продавцом в этом же году новой квартиры за 1 500 000 руб., то налоговых обязательств у гражданина не возникает вовсе, поскольку доход от продажи квартиры будет перекрыт льготой в связи с покупкой нового жилья.

Мы привели наиболее общие сведения, которые помогут читателю в целом ориентироваться в правилах налогообложения и решить, когда ему выгодней заняться переменой места жительства. Вместе с тем необходимо напомнить, что в законе содержится немало нюансов и условий, которые могут быть важны в конкретной ситуации: когда сделка купли-продажи квартиры совершается между родственниками и т.п. Чтобы правильно, без ошибок спланировать налоговые последствия сделки, советуем обратиться к налоговому адвокату или другому специалисту, которые гарантируют вам отсутствие неприятных сюрпризов.