Подлежит ли обязательной регистрации договор…

Подлежит ли обязательной регистрации договор аренды нежилого помещения и на основании каких нормативных правовых актов?

Вопрос о круге договоров аренды недвижимости, подлежащих регистрации, долгое время являлся спорным. Дело в том, что ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, устанавливающая обязательность государственной регистрации любых сделок с недвижимостью, противоречит п.2 ст.651 ГК РФ, согласно которому регистрации подлежит лишь договор аренды, заключенный на срок не менее года. При разрешении этого противоречия необходимо учесть указание п.1 ст.26 Закона, в соответствии с которым право аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, «если иное не установлено законодательством РФ». В силу ст.3 ГК РФ приоритетом должен пользоваться Кодекс, что не ставит под сомнение и п.1 ст.3 Закона о регистрации.

Обоснование обязательности регистрации любых договоров аренды нежилого помещения предложено в комментарии к Закону N122-ФЗ под редакцией бывшего министра юстиции Крашенинникова (М., «Спарк», 2000). По мнению его авторов, ст.651 ГК РФ может относиться только к аренде зданий и сооружений; к нежилым помещениям (хотя нежилое помещение — не что иное как часть здания) применяться должна не указанная статья, а общее правило об аренде недвижимости (ст.609 ГК РФ).

Изложенная точка зрения не учитывает, что в ряде случаев акты гражданского законодательства рассматривают здания и сооружения как разновидность нежилых помещений (Распоряжение Госкомимущества РФ от 31 декабря 1996 г. N 1391-р, Приказ Минстроя РФ от 14 сентября 1992 г. N 209), не различаются здания и помещения и в налоговых актах (Письмо ГНС РФ от 24 августа 1993 г. N В-3-6-05/283). Однако Президиум ВАС РФ занял иную позицию, указав, что «помещение является объектом недвижимости, отличным от здания, но неразрывно с ним связанным», поэтому к договорам аренды помещений должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. (Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53). Такая позиция, не будучи источником права, почти исключает риск признания незарегистрированного договора недействительным (ст. ст.165, 168 ГК РФ).