Предприятием заключен договор аренды здания…

Предприятием заключен договор аренды здания сроком на 364 дня с условием пролонгации. После окончания срока действия договора стороны заключают соглашение о его прекращении. Подписывают акт приема-передачи. На следующий день те же стороны заключают новый договор аренды того же здания, на тех же условиях сроком на 364 дня. Является ли второй договор аренды продолжением первого и имеет ли здесь место договор аренды сроком более 1 года, подлежащий государственной регистрации?

Длительное время по данному вопросу существовала неопределенность, но благодаря «цивилистической» позиции, занятой Президиумом ВАС РФ (п. 10 Информационного письма «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. N 59), можно с уверенностью говорить, что сделка, изложенная автором письма, является действительной и новый договор не подлежит государственной регистрации. Поскольку в Информационном письме N 59 содержится лишь краткая аргументация позиции суда, то представляется целесообразным рассмотреть ситуацию более подробно. Так, в ст. 1 ГК РФ «Основные положения гражданского законодательства» содержится один из основных принципов гражданского законодательства — принцип свободы договора. Положения данной статьи конкретизируются в ст. 421 ГК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано либо законом, либо иными правовыми актами. Таким образом, стороны вправе заключить договор на любых условиях, в т. ч. сроком на 364 дня, если только иное не установлено законом или иными правовыми актами. В настоящее время таких ограничений при аренде здания законодательством не установлено. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды считается заключенным на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Учитывая методы гражданско-правового регулирования обязательственных отношений и исходя из принципа свободы договора, стороны вправе уже на следующий день заключить новый договор аренды того же здания, на тех же условиях сроком на 364 дня. Такой договор будет считаться заключенным на срок, определенный в договоре. Стороны также вправе внести изменения в договор аренды здания, заключив соглашение об изменении срока договора, если только иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, стороны вправе заключить как новый договор аренды здания сроком на 364 дня, так и предусмотреть возможность пролонгации старого при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора. При таком, условно говоря, «цивилистическом» подходе стороны избегают необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее 1 года (п. 2 ст. 609 ГК РФ) (как разъяснил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2000 г. N 59, если по окончании первоначального договора начал действовать новый с идентичными условиями, он не подлежит регистрации, т. к. срок продления меньше одного года). Президиум не считает необходимой даже регистрацию договора, заключенного на неопределенный срок, однако изменение срока действия первоначального договора на срок, превышающий 11 месяцев, по-видимому, потребует регистрации. Вместе с тем следует иметь в виду, что при заключении договора аренды здания на непродолжительный срок арендатор рискует, что договор аренды по истечении срока не будет заключен вновь арендодателем либо при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 621 ГК РФ). Положение такого арендатора весьма ненадежно.