Регистрировать ли предварительный договор?

Юридическое лицо и гражданин заключили предварительный договор о покупке квартиры. Подлежит ли государственной регистрации указанный договор?

Нет, предварительный договор купли-продажи квартиры государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственную регистрацию должны проходить договоры или иные сделки, по которым передается право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также любые ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации, в частности, подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. также говорит о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с регистрацией вещных прав на недвижимость требуется такая же регистрация в отношении обременений прав на нее, в том числе всех перечисленных в ГК и кроме того доверительного управления и аренды.

По предварительному договору перечисленные выше вещные права не возникают, не передаются и не прекращаются. Он лишь обязывает стороны заключить основной договор, в данном случае купли-продажи квартиры на согласованных сторонами условиях и в сроки, либо оговоренные в этом договоре, либо в течение одного года с момента его подписания (ст. 429 ГК РФ).

В настоящее время нет правовых оснований и для того, чтобы обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости расценивалось как некое обременение вещных прав на нее. Хотя, на мой взгляд, было бы целесообразно в интересах стабильности договорных обязательств специальной нормой федерального закона приравнять к обременениям вещных прав на недвижимость и предварительный договор, предусматривающий перемену собственника на нее или какие-либо иные изменения в отношении этого недвижимого имущества.

Указанный выше вопрос, видимо, вызван тем, что в п. 2 ст. 429 ГК РФ установлено общее правило о необходимости заключения предварительного договора в той же форме, какая законом предписана для соответствующего основного соглашения, а несоблюдение этого требования влечет ничтожность договора. Однако надо иметь в виду, что по новому Гражданскому кодексу в отличие от предыдущего государственная регистрация не входит в понятие формы договора, которое исчерпывающим образом раскрыто в ст. 434 ГК РФ. Здесь речь идет о таких формах как устная или письменная, о заключении договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по данному соглашению. Кроме того, согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ письменная сделка, а договор это дву- или многосторонняя сделка, может быть простой или нотариальной.

Государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме договора, сейчас имеет самостоятельное значение лишь публичной фиксации факта совершения соответствующей сделки.