Возможно ли отчуждение доли квартиры…

Возможно ли отчуждение (продажа, обмен, дарение) арифметической (идеальной) доли в 1/3 в приватизированной 2-комнатной квартире, учитывая, что эта доля не может быть реально выделена в одну из комнат (не хватает 1,5 м)? Имеют ли отношение к данной ситуации ст. ст.554 и 567 (2) ГК РФ об определении предмета в договоре продажи и мены недвижимости? Возможно ли дарение данной доли?

В ст.246 ГК РФ прямо указано, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить либо распорядиться ею иным образом, поэтому доля в общем имуществе может быть самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок. Необходимо учитывать то обстоятельство, что в соответствии с гражданским законодательством РФ общая собственность обычно возникает при поступлении в собственность нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), в т. ч. и на жилые помещения. В этой связи тот факт, что в ряде случаев доля в общем имуществе не может быть реально выделена в натуре, не влияет на возможность совершения сделок с этой долей и не приводит к нарушению требований ст. ст.554, 567 ГК РФ. Предметом сделки в указанном в вопросе случае будет 1/3 доля 2-комнатной квартиры с указанием в договоре точного адреса, этажности и площади (жилой и общей) этой квартиры.

Вместе с тем законодательством установлены специальные правила совершения сделок с долями имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц. Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Вышеуказанное правило применяется также и при отчуждении доли в общем имуществе по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ), но не при дарении доли, т. к. договор дарения хоть и влечет отчуждение имущества, но при этом является безвозмездной сделкой.

Согласно п.2 ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение или пользование части общего имущества соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, которое приходится на его долю, выплаты соответствующей компенсации. Согласно ст.252 ГК РФ тот же порядок применяется по отношению к разделу общего имущества и выделу из него своей доли. При недостижении согласия между участниками о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли вопрос решается в судебном порядке. Поскольку при разделе жилых помещений не всегда удается выделить собственнику его долю в натуре, т. е. в виде конкретной комнаты (нескольких комнат), п.3 ст.252 ГК РФ специально установлено, что в случае, если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (например, перенести внутренние стены или произвести перепланировку квартиры зачастую бывает невозможно или нецелесообразно), выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли со стороны других участников долевой собственности. При таких обстоятельствах возможны и другие способы раздела, например, продажа всего имущества с распределением вырученной денежной суммы по долям или выплата выделяющемуся собственнику стоимости его доли. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности может быть устранена выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В этой связи нехватка площади в 1,5 кв. м при разделе квартиры для выделения отдельной комнаты может быть по соглашению сособственников или решению суда компенсирована путем выплаты претенденту на комнату соответствующей денежной компенсации остальными участниками собственности на жилое помещение.