Мошенничество — продажа чужой недвижимости

• продажа недвижимости граждан, насильно лишенных этой площади;
• продажа недвижимости, уже несколько раз проданной;
• продажа недвижимости, состоящей под юридическим запрещением;
• продажа недвижимости по ложной доверенности.

Кроме этого Вам может быть предложена продажа недвижимости с переоформлением сделки, продажа недвижимости с последующим признанием сделки недействительной по иску продавца, якобы не осознававшего правовых последствий совершаемых им действий. В этом случае Вам охотно вернут сумму, указанную в договоре купли-продажи, а все заплаченное Вами сверх этой суммы станет добычей мошенников. Рассказывать технологию совершения каждого способа мошенничества не входит в задачу настоящей статьи. Статистика количества обманутых граждан убедительно говорит о необходимости совершения сделки купли-продажи недвижимости с участием профессионального риэлтера, за которым стоит уважаемая риэлтерская фирма. Но кто сказал, что риэлтеры не обманывают или, по крайней мере, не могут обмануть?

Поэтому подошло время поговорить о взаимоотношениях с риэлтерской фирмой и риэлтером, которому предстоит на Вас работать. Первое, что следует запомнить, не надо стесняться внимательно изучить и проверить лицензию той риэлтерской фирмы, в которую Вы обратились по поводу покупки или продажи недвижимости, а также лицензию того риэлтера, который выделен для работы с Вами. Просроченная лицензия — законное основание для отказа в сотрудничестве. Отсутствие лицензии, сопровождающееся уверениями в том, что она на продлении, еще более веское, для расставания.

Второе: никогда, ни при каких условиях не отдавайте правоустанавливающих документов на недвижимость, которую Вы намереваетесь продавать, как бы Вас ни уверяли, что подлинники необходимы для работы. Покажите подлинники этих документов, не выпуская их из рук, в лучшем случае — вручите ксерокопии.

Третье: когда Вам предложат подписать договор с риэлтерской фирмой, потребуйте два-три дня на его изучение и, если на это фирма пойдет, не поленитесь показать его знакомому юристу или адвокату юридической консультации. Последние скажут Вам сразу, какие именно пункты договора для Вас неприемлемы, почему и как они будут работать против Вас, и предложат иную редакцию. Если риэлтерская фирма пойдет на изменение условий договора по предложенным поправкам — появляется лишнее доказательство ее честности и желания работать для Вас. В противном случае лучше не искушать судьбу и поискать другую риэлтерскую фирму, благо их сейчас столько, сколько нужно, и даже больше.

Что может сделать для Вас и за Вас добросовестный риэлтер? Он соберет для Вас необходимые многочисленные справки, без которых с Вами о вашей сделке не будет разговаривать ни один нотариус, а именно:

• выписку из домовой книги;
• копию финансово-лицевого счета или справку о том, что он не открывался (для квартиры, расположенной в доме-новостройке);
• справку об отсутствии у Вас задолженности по квартплате, оплате электроэнергии и услуг телефонной сети;
• справку формы 11А из Вашего БТИ;
• поэтажный план Вашей недвижимости с экспликацией, если налицо данные о несовпадении размеров общей и жилой площади в справке по форме 11А и других правоустанавливающих документах;
• разрешение из органов опеки и попечительства на совершение сделок, если в квартире или доме есть несовершеннолетние, являющиеся собственниками жилой площади или зарегистрированные на ней; разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы или являются ее собственниками граждане, отнесенные к группе риска (мужчины старше 60 лет, женщины старше 55 лет, нетрудоспособные инвалиды I и II групп, нецелесообразные или ограниченно дееспособные граждане и те, кто состоит на учете в психонерво- и наркологических диспансерах);
• справку из налоговой инспекции об уплате налога на имущество; справку об уплате налога на имущество, перешедшее по договору дарения или по завещанию;
• документы, подтверждающие, что в квартире или коттедже никто не зарегистрирован (листок убытия, штамп о регистрации по новому месту жительства; форма № 6);
• разрешение второго супруга (для лиц, состоящих в браке) на совершение сделок с жилой площадью;
• акт приемки-передачи недвижимости новому собственнику, подтверждающий фактическое исполнение условий договора.

Все эти 12 документов Вы, естественно, можете получить и сами, затратив предварительно время на установление места нахождения нужных Вам организаций и учреждений и дней и часов их приема. Ориентировочно у Вас уйдет на это 7–10 рабочих дней. При этом необходимо учесть, что ряд полученных Вами с таким трудом справок действует всего в течение месяца, а потом их придется получать вновь.

Риэлтор сделает все это значительно быстрее, поскольку у него уже налажены необходимые связи. После сбора справок следует нотариальное оформление сделки и ее государственная регистрация, где Ваши шансы быть обманутым резко возрастают.

Хотя с 01.02.1998 г. и вступил в действие Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отменивший материальное оформление сделок с недвижимостью, нотариусы пока еще работают с недвижимостью и берут свои 1,5% от суммы сделки за ее регистрацию. У мошенников же, о которых мы говорили, есть и свои нотариусы, и ложные нотариусы, и даже ложные нотариальные конторы. Поэтому запомните золотое правило: если Вы осуществляете сделку без риэлтера, никогда не соглашайтесь на оформление сделки тем нотариусом, которого пригласила противоположная сторона. Если эта сторона тоже прочла нашу статью или изначально не честна, она, естественно, не пожелает, чтобы сделку удостоверял предложенный Вами нотариус. Пойдите на компромисс — воспользуйтесь услугами нотариуса, который неизвестен ни Вам, ни другой стороне. Если Вы покупаете недвижимости, надо, чтобы с Вами было хотя бы два свидетеля, которые при необходимости могли бы подтвердить, что в момент подписания договора у нотариуса продавец был трезв и вполне адекватен ситуации. Необходимо это потому, что именно на этом этапе недобросовестные продавцы, зачастую прямо связанные с криминальными элементами, выкидывают разнообразные фокусы, позволяющие им в дальнейшем почти с 70%-ной вероятностью добиться признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ.

Наиболее распространенный прием — выпивка перед посещением нотариуса или сразу же после подписания договора и немедленное медицинское освидетельствование в милиции на предмет опьянения, а через некоторое время — обращение в суд с иском признания сделки недействительной. Результаты очень впечатляющие.

Есть и другие способы, поэтому Вам у нотариуса надо быть предельно внимательными, несколько раз прочесть договор, который Вам предстоит подписать, потому что, например, неправильно указанный (случайно или нарочно) в договоре адрес дома, подчистки или исправления в тексте, не заверенные нотариусом, неправильно записанные паспортные данные участников сделки являются основанием для признания сделки недействительной по иску недобросовестной стороны по мотивам, предусмотренным статьей 169 ГК РФ. Остальные «милые» шутки мошенников по недвижимой части ждут Вас в месте государственной регистрации заключенной сделки.

Самое распространенное мошенничество, объектом которого Вы можете оказаться, состоит в том, что в регистрационной палате к Вам, после того, как вы вдоволь налюбуетесь на длиннейшую очередь к окну регистрации, подойдут «доброхоты» и, ссылаясь на свои неограниченные возможности, предложат за «смешные деньги» ускорить процесс. Цель этой аферы состоит в том, чтобы получить из Ваших рук паспорта, оригиналы договоров и другие правоустанавливающие документы. Через некоторое время Вам их принесут обратно, щедро украшенные фальшивыми печатями. А сделка будет зарегистрирована, но вовсе не с Вами.

Чтобы этого не произошло, помните, что ни в коем случае никому нельзя отдавать подлинники документов — только копии!!! При регистрации сделки Вы должны лично сдать подлинники документов в регистрационное окно и лично получить их оттуда.

Как будут обстоять дела в создаваемых в развитие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационных центрах, мы пока не знаем, но можно предположить, что аферисты будут действовать и там. Пока есть люди, желающие быть обманутыми, не переведется нахрапистое братство аферистов. Чтобы не пополнить собой ряды людей, расставшихся с деньгами и мечтами, запомните несложные правила:

1. Бесплатный сыр — только в мышеловке.
2. Не все то, что торчит над водой, бывает лебедем.
3. Думайте не о том, как победить, а о том, как избежать поражений.

Чтобы завершить разговор о риэлтерских фирмах, о различных видах афер и о правовых основаниях для признания недействительными, казалось бы, вполне законных сделок, сообщим следующее.

Даже наличие у фирмы, которую Вы выбрали, правильно оформленной и непросроченной лицензии на риэлтерскую деятельность не может служить для Вас основанием для уверенности, что Вас не обманут, потому что, к сожалению, лицензию можно купить, как и всякий товар. Поэтому старайтесь обращаться в те риэлтерские фирмы, с которыми уже успешно сотрудничали Ваши друзья и знакомые.

В этом случае через очень авторитетные и уважаемые общественные объединения можно будет проверить деловую репутацию выбранной Вами фирмы. Мы вскользь говорили о том, что, оформляя взаимоотношения с риэлтерской фирмой, не надо торопиться подписывать договор — сначала посоветуйтесь с юристом. Не думайте, пожалуйста, что риэлтерские фирмы изнемогают от наплыва клиентов. Вовсе нет. Даже самые крупные фирмы совершают от силы два десятка сделок в месяц. Они от Вас кормятся, поэтому пойдут на Ваши условия. Если все же откажутся дать договор для консультации с юристом — откажитесь от услуг такой фирмы, как бы заманчивы ни были предлагаемые ею условия. Вам могут предложить заключить эксклюзивный договор, предусматривающий, если Вы — продавец, сдачу Вами фирме на ответственное хранение правоустанавливающих документов на продаваемую Вами недвижимость. Если Вы покупатель, то Вам по эксклюзивному договору будет предложено внести аванс. Прочтите внимательно договор; Вы сразу же увидите, что ни перед продавцом, ни перед покупателем фирма не берет на себя никаких обязательств. По нашему мнению, такое положение вещей не может Вас устроить. Не стесняйтесь требовать, чтобы в условия договора были включены пункты, предусматривающие жесткую ответственность риэлтерской фирмы за неисполнение, несвоевременное и ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств. Дайте представителю фирмы понять, что Вам известно содержание статей 16 и 28 Закона «О защите прав потребителей», и добейтесь, чтобы в договор была включена неустойка, которую фирма выплатит Вам за каждый день просрочки (6% от стоимости их услуг или в долях% от стоимости всей сделки). Разумеется, в этом случае в договоре должен быть четко определен срок его окончания. За неисполнение обязательства фирмой добейтесь включения в текст договора судебной ответственности за упущенную Вами по вине фирмы выгоду. Все это сделает для Вас юрист, которому мы просим Вас показать договор до его подписания. Тот же юрист и за те же деньги скажет Вам, где может таиться опасность последующего судебного признания договора недействительным, а мы перечислим основания для такого признания.

Основания признания сделки недействительной

Статья 168 ГК признает недействительной сделку, не соответствующую требованиям закона или иным правовым актам.

Статья 169 ГК признает недействительной сделку, совершенную с целью, противной основам правопорядка и нравственности, (все сделки, связанные с применением подложных документов, фальшивых справок, печатей и подписей, ложная регистрация, подчистки текста и исправления, не заверенные нотариусом, и др.).

Статья 170 ГК признает недействительной мнимую и притворную сделку (наиболее часто встречается при оформлении недвижимости под залог, при передаче денег за недвижимость через договор займа, при переоформлении права собственности на недвижимость на подставное лицо, чтобы избежать ареста имущества или наложения на него взыскания).

Статья 171 ГК и статья 176 ГК признают недействительными сделки, совершенные гражданами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными (особое внимание правильности оформления сделки следует проявлять при совершении сделок с недвижимостью, в которой зарегистрированы или собственниками которых являются граждане, не достигшие 14 лет; в возрасте от 14 до 18 лет; состоящие на учете в психо- или наркодиспансере, а также хронические алкоголики).

Статья 177 ГК признает недействительной сделку, совершенную гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (по этой статье очень часто признаются недействительными сделки продажи недвижимости, в которых продавец входит в сговор с мошенником или мошенниками. Мотивы неспособности понимать значение своих действий — самые разнообразные: от имитации сотрясения мозга до совершения сделки в состоянии глубокого алкогольного опьянения).

Статья 178 ГК признает недействительной сделку, совершенную под влиянием заблуждения (по этой статье признаются недействительными сделки купли-продажи недвижимости со скрытыми дефектами, когда, скажем, недвижимость осмотрели и купили в июле, а стены купленной недвижимости промерзли насквозь и покрылись инеем — в январе).

Статья 179 ГК признает недействительной сделку, совершенную под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (здесь может быть и продажа недвижимости «браткам» после применения ими к Вам «джентльменских» методов убеждения, и сговор Вашего риэлтера с другим участником сделки, поэтому сказать конкретно, на чем можно пострадать, крайне сложно, но пострадать можно).

Поверьте, что наша книга имеет какие угодно цели, кроме:

• запугать Вас трудностями предстоящей сделки;
• осуществить неконкретную рекламу риэлтерских фирм;
• внушить Вам необходимость обращения к опытному юристу.

Мы просто объективно изложили те непростые отношения, которые сложились на рынке жилья, дали необходимые, на наш взгляд, советы, как не стать жертвой мошенников или недобросовестных риэлтеров.