Передача денег за недвижимость

Плавно и незаметно мы перешли к самой опасной части сделки, независимо оттого, продаете Вы или покупаете, — к передаче денег.

1. Никому и ни в чем не верьте. Мы не хотим убедить Вас в человеческой подлости и мерзости, мы только хотим, чтобы у Вас не было оснований убедиться в этом самому.
2. Полную сумму денег за купленную Вами недвижимость продавцу можно отдавать только в том случае, если абсолютно все выписаны из квартиры или дома и прописаны в новом месте, а Вы сами в этом лично убедились.
3. На любую, даже самую незначительную, передачу денег обязательно оформляйте документы в простой письменной форме — договор займа с особыми условиями, поскольку суд примет такой документ в качестве доказательства. При подписании договора займа приглашайте двух свидетелей из числа хорошо знакомых Вам лиц.
4. Расписка в получении денег, даже с обязательством их отдать и с указанием конкретного срока отдачи договором займа быть признана не может.
5. Деньги получайте и передавайте только в банке. Услуги банка, вполне естественно, оплачиваются, но в стоимость оплаты входит стоимость проверки купюр на специальном банковском оборудовании. В этом случае шанс получить вместо денег пачки резаной бумаги равен нулю. Банк предлагает для проведения расчетов между сторонами следующие виды услуг (приводятся по убывающей стоимости сделки):
   • ответственное сейфовое хранение;
   • индивидуальное сейфовое хранение;
   • аренда зала для проведения расчетов.
6. Никогда, ни при каких условиях даже на самое короткое время не возлагайте на себя ответственность за хранение денег, которые Вам пока еще не принадлежат. За деньги отвечает та сторона, в чьей собственности они находятся. Если Вы продавец, то встречайтесь с покупателем в банке, а если покупатель, то завозите в банк деньги скрытно, в несколько приемов.
7. Когда, куда, сколько денег завозится, когда и кем они будут из банка вывозиться — обо всем этом должно знать минимальное количество людей. У англичан есть подходящая пословица: «Трое могут хранить тайну, если двое из них — мертвы!» Арабы по этому же поводу говорят: «Домашние секреты узнают на базаре». Если Вы покупатель, пусть деньги в банк завезут облеченные Вашим доверием родственники и в банке передадут их Вам, а сами езжайте, не имея при себе денег. Если Вы продавец, то ни в коем случае не вывозите всю полученную сумму сразу, а, дождавшись ухода покупателей, арендуйте в банке индивидуальный контейнер, положите в него полученные деньги и вывозите их потом хоть две недели, но так, чтобы никто ничего не узнал.
8. Если продавец недвижимости требует от Вас в подтверждение серьезности Ваших намерений задатка, составьте соглашение о задатке, но помните, что если от Вас требуют чрезмерного задатка, допустим, больше 2000 долларов, скорее всего Вас обманут и задатка Вам больше не видать. Почитайте статью 38! ГК РФ, которая определяет порядок возвращения задатка, если сделка сорвалась. Поймете, что шансов на возврат продавцом двойного задатка практически нет, поэтому старайтесь, коли задатка не избежать, довести его до минимума, чтобы повод для последующих сожалений был как можно меньше.
9. Наиболее удобная схема расчета между сторонами — ответственное сейфовое хранение выглядит следующим образом:
   • Покупатель привозит деньги в банк и отдает их на проверку подлинности.
   • Покупатель заключает с банком договор на ответственное сейфовое хранение.
   • В договоре предусматривается, что получателем суммы, принятой банком на ответственное хранение, является продавец недвижимости (это его гарантия от обмана).
   • Продавец подписывает с покупателем договор займа с особым условием, которое состоит в том, что если покупатель юридически законно вступит в право собственности на недвижимость (после регистрации сделки и выписки из квартиры, дома или коттеджа всех лиц), то обязательство продавца вернуть деньги по заключенному договору займа утрачивает силу. В договоре указывается вся сумма в рублевом эквиваленте, которую банк принял на ответственное сейфовое хранение (в этом состоит гарантия покупателя).
   • После сдачи денег в банк партнеры едут регистрировать сделку, а когда покупатель вступит в свое право собственности, продавец получит в банке свои деньги, но только после подписания акта приемки-передачи недвижимости, что является доказательством исполнения каждой из сторон своих обязательств по сделке.

Договор займа с особыми условиями необходим еще и для того, чтобы у продавца недвижимости в течение срока исковой давности не возникло соблазна обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку если отлагательное условие юридически правильно оформлено, то у продавца нет никаких шансов отсудить квартиру.

Только вынуждены напомнить, что никогда, ни при каких обстоятельствах нельзя отдавать свой паспорт. Только надо самому сунуть паспорт в окошко для регистрации сделок с недвижимостью и самому же из этого же окошка получить свой паспорт назад. В противном случае можно нарваться на аферу, называемую «лжерегистрация», и продавец, если он в сговоре с мошенниками, сможет получить Ваши деньги, а вот Вам получить недвижимость не удастся, потому что на нее, как на наживку, будут ловить очередного простака.

Вот мы и прошли с Вами шаг за шагом путь от принятия решения о покупке или продаже недвижимости до выплаты или получения денег. Мы честно старались предостеречь Вас от опасностей, которые могут встретиться на этом пути, и будем искренне рады, если наши советы и пожелания пригодятся Вам. Вполне сознательно мы не касались вопросов о покупке или продаже комнаты в коммунальной квартире, сдачи квартиры внаем или найма Вами квартиры. Это — предметы для отдельного разговора.