Проверка документов на недвижимость

Нам осталось только сосредоточить Ваше внимание на том, как проверить документы партнера по сделке и обезопасить процедуру передачи или получения денег. Что мы сейчас и сделаем.

Подведем некоторые промежуточные итоги. Итак:

Покупка недвижимости

1. Определить цену.
2. Осуществить рекламу.
3. Найти продавца.
4. Осмотреть квартиру.
5. Проверить безопасность варианта.
6. Торг.
7. Оформить сделку.
8. Передать деньги.

Продажа недвижимости

• Определить цену.
• Осуществить рекламу.
• Показать квартиру.
• Выбрать покупателя.
• Торг.
• Получить гарантию в виде задатка.
• Оформить сделку.
• Получить деньги.

Вы можете легко убедиться, что большинство этапов одинаковы, но цели и задачи, стоящие перед продавцом и покупателем, принципиально различны: благо покупателя не есть благо продавца. Мы не посягаем на Ваше бесспорное право решать: один ли Вы в гордом одиночестве будете шествовать по вышеперечисленным этапам или доверите это сложное дело риэлтерской фирме, а сами будете контролировать ситуацию и следить за качественным и своевременным выполнением сделки.

Мы обращаем Ваше внимание на то, что для покупателя существует два, а для продавца — один чрезвычайно опасных этапа. Для покупателя: проверка безопасности варианта и передача денег, а для продавца — получение денег, и об особенности этих этапов мы и хотим Вам рассказать.

Проверка безопасности варианта при покупке недвижимости

1. Еще до начала поездок по продавцам усвойте нехитрое правило: не разъезжайте по встречам на личной машине и не заикайтесь о ее наличии, если, конечно, это не «Ока» и не «Таврия». Не надевайте на себя канадских дубленок, турецких кожаных пальто, золотых цепей и пр. Чем более состоятельным Вы выглядите в глазах продавца, тем более неуступчив он будет при торге, а кроме того, продавать недвижимость вполне могут и «братки». Задумайтесь о последствиях.
2. Если дело дошло до покупки недвижимости у конкретного владельца, что нужно проверять? Прежде всего нужно не стесняться проверять и не бояться говорить об этом. На все вопросы типа: «Вы что, мне не доверяете?» надо без колебаний давать утвердительный ответ, а проверку продавца начинать с проверки его паспорта. Если Вам продавец вместо паспорта СССР образца 1974 г. будет пытаться предъявить загранпаспорт, военный билет, удостоверение офицера или справку об утере паспорта, как это ни горько, но от сделки следует отказаться. При проверке смотрите, чтобы на паспорте не было штампа ЗАГС «Подлежит замене». Паспорт должен быть равномерно изношен, состояние скрепок, скрепляющих листы, проверьте тщательно с обеих сторон.

В первую очередь проверьте совпадение номера паспорта на 1-й странице и на всех остальных, особенно на тех, где наклеены фотографии. На стр. 2 проверке подлежит четкость оттиска печати МВД (шестизначный шифр должен быть четко виден).

На стр. 3, 5, 7 проверяются серия и номер. Если на стр. 5 отсутствует номер, проверяйте стр. 19, подпись должна быть выполнена только черной тушью, оттиск штампа «Паспорт СССР» должен быть четким. На стр. 6 и 8 проверяется то же, что и на стр. 2, а также соответствие прописки дате и месту вклейки новых фотографий.

На стр. 9 и 10 следует сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой приобретения в собственность недвижимости, так как могут иметь место неисполненные обязательства по совместному владению имуществом.

По стр. 11 и 12 проверяется наличие у владельца паспорта несовершеннолетних детей.

На стр. 14-23 осуществляется контроль прописки, количество штампов прописки-выписки, особенно после начала приватизации (1992 г.). Если разрыв между пропиской и выпиской превышает 6 месяцев, будьте осторожны: возможна судимость или броня.

Обратите внимание на соответствие места прописки месту выдачи паспорта и месту вклейки фотографий.

На стр. 23-24 проверяются отметки в выдаче загранпаспорта (ОЗП и номер и серия). Контроль паспорта закончен, переходим к проверке подлинности правоустанавливающих документов на недвижимость.

Первичная приватизация

Проверке подлежат:

• свидетельство о праве собственности на жилище (надо проверить наличие на бумаге водяных знаков; семи- или восьмизначного шифра учета в департаменте муниципального жилья; наличие выданных дубликатов, которые проверяются по шифру департамента муниципального жилья, соответствие адреса и площади недвижимости и данных собственников фактическим данным);
• договор передачи жилья в собственность, в котором проверяется подлинность печатей РЭУ и департамента муниципального жилья, наличие подписей всех совершеннолетних граждан, изъявивших желание стать собственниками, а также дополнительно проверяются паспортные данные жильцов, приведенные в этом договоре;
• справка о полностью выплаченном пае (только для квартир в ЖСК). Проверке подлежат наличие подписей председателя ЖСК и главного бухгалтера, наличие углового штампа ЖСК и подлинность круглой печати.

Вторичная сделка

В договорах купли-продажи недвижимости, мены, дарения, деления долей надо, не поленившись, через нотариальную палату проверить подлинность подписи нотариуса, подлинность регистрации договора в департаменте муниципального жилья (по шифру учета) и собрать как можно более подробные сведения о судьбах бывших собственников недвижимости, особенно если она к моменту совершения Вами сделки прошла через несколько рук. Если собрать сведения о судьбе всех бывших собственников Вам не удастся, задумайтесь, может быть, в скором времени очередному клиенту не удастся разыскать Вас. Немедленно откажитесь от такой сделки.

Проверяя свидетельство о праве на наследство, проверьте подлинность этого документа через выдавшего его государственного нотариуса. Уточните наличие обязательных наследников и наследников второй очереди, чтобы не втянуться в спор о признании завещания недействительным. Узнайте причину смерти наследодателя и, если она была загадочной или явно насильственной, подумайте, а нужна ли Вам такая недвижимость?

Если Вы осуществляете сделку с квартирой, право собственности на которую второй стороны наступило на основании судебного решения, то через секретаря суда удостоверьтесь, что решение подлинное, узнайте дату его вступления в законную силу, а в гражданской канцелярии суда узнайте, не направлено ли дело об этой квартире из суда в надзорные инстанции, что Вам совершенно ни к чему.

Разнообразные справки

• подлинность справки (разрешения) отдела опеки и попечительства муниципального округа на совершение сделки в связи с непроживанием в отчуждаемой квартире граждан, не достигших 18 лет, проверяется через управление муниципального округа; через запрос нотариуса надо установить, что в приобретаемой Вами квартире не проживают недееспособные, ограниченно дееспособные граждане, граждане, над которыми учреждена опека по старости, немощности или инвалидности, граждане, состоящие на учете в психо- или наркодиспансерах. Это — наиболее сложно разрешаемая задача, но без ее разрешения Вы будете жить в купленной квартире, не ведая, что в любой момент Вас могут призвать is суд в качестве ответчика по иску прокурора или органа опеки и попечительства;
• справка из налоговой инспекции выдается последней только в том случае, если человек, продающий Вам квартиру, получил эту квартиру по завещанию или по договору дарения. Вам надо убедиться, что он полностью уплатил налоге завещанного или подаренного ему имущества;
• в справке, выданной БТИ по форме 11 А, следует проверить прежде всего дату выдачи, поскольку эта справка действительна только в течение месяца. Проверить точность адреса квартиры, отсутствие подчисток, помарок и исправлений. Печать БТИ должна соответствовать его номеру, а подписавшие справку лица должны там работать;
• все сведения, содержащиеся в выписке из домовой книги, должны быть перепроверены через милицию, поскольку имели место случаи подмены работниками РЭУ и домоуправлений учетных карточек жильцов;
• справка из РЭУ об отсутствии у продавца квартиры задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, также проверенная Вами на подлинность, избавит Вас от печальной необходимости платить чужие долги;
• в копии финансово-лицевого счета проверяются дата выдачи, соответствие печати и штампов названию и номеру РЭУ или ДЕЗ, отсутствие свидетельство бронировании площади или сдаче ее в аренду;
• форма № 6 (бывшая форма № 15) является основанием для выписки собственника и регистрации сделки, но эта форма в любой момент может быть отозвана продавцом жилья, поэтому мы и просим Вас передавать бывшему собственнику квартиры деньги за нее только после того, как он зарегистрируется по новому месту жительства и Вы лично в этом сможете убедиться.